Opinie Onze nieuwe columnist Jannes van Loon ziet steeds meer impliciete subsidies opduiken in de woningbouw. Volgens hem vormen ze het ideale recept om woningbouwgedreven gebiedsontwikkelingen de nek om te draaien. “Zorg ervoor dat nieuwbouwwoningen marktconform kunnen worden gebouwd.”
De woningbouw piept en kraakt, vooral doordat als gevolg van overheidsbeleid allerlei kapitaalbronnen worden afgeknepen. Daardoor neemt de woningnood nog steeds hard toe. De eis van ‘twee derde betaalbaar’ leidt ertoe dat rijke huiseigenaren nog maar zeer beperkt dure, grondgebonden nieuwbouwwoningen mogen kopen. Vrijesector-huurtorens voor rijke expats zijn al helemaal uit den boze. Nieuw, baanbrekend onderzoek van Korevaar & Van Dijk laat zien dat dit woningbouwbeleid de afgelopen jaren ook enorme impliciete subsidies heeft geïntroduceerd. Deze subsidies remmen de woningbouwproductie nog verder af.
Bij corporaties is deze impliciete subsidie het sterkst. Door beleidskeuzes bij corporaties en gemeenten is die subsidie ook nog eens zeer sterk gestegen. Een huurder van een nieuwbouw sociale huurwoning kreeg in 2016 gemiddeld 15 procent korting op de markthuur, dat is opgelopen tot maar liefst 40 procent in 2024. Dit komt vooral doordat corporaties zeer groot zijn blijven bouwen en ze deze nieuwbouw vaak ver onder de sociale huurgrens verhuren. In de afgelopen vijf jaar ontwikkelden corporaties gemiddeld 21.500 nieuwbouw huurwoningen. Minder dan 5 procent daarvan was middeldure huur, terwijl het gros van de woningen qua WWS-punten prima als middeldure huurwoning zou kunnen worden verhuurd. Dat is nodeloos verspild geld.
Het stoppen van deze impliciete subsidie van corporaties aan huurders van nieuwbouwwoningen creëert meteen een mooie kans: het betekent ofwel kleiner bouwen – en dus meer sociale huurwoningen per project – ofwel duurder verhuren en eindelijk een positief rendement voor corporaties op nieuwbouw. Beide oplossingsrichtingen geven de investeringscapaciteit van corporaties een positieve impuls.
Voor de nieuwbouwkoop zorgt de huidige ‘betaalbaarheidsgrens’ van 420.000 euro ervoor dat de potentiële opbrengst van projecten flink omlaaggaat. Dit is een groot probleem wanneer de grond al was gekocht voordat er sprake was van betaalbaarheidsnormen. Of wanneer het gewoon niet mogelijk is om marktconform betaalbare koopwoningen te ontwikkelen. Zo kunnen bij kleinere woningen de kosten van installaties oplopen tot wel 40 procent van de bouwkosten. Bij een bepaalde grootte is deze woning qua prijs dan niet meer competitief met een bestaande woning, die bijvoorbeeld niet verplicht gasloos is.
Zorg ervoor dat nieuwbouwkoopwoningen voor huishoudens met een middeninkomen voortaan marktconform kunnen worden gebouwd
Volgens Korevaar & Van Dijk zijn betaalbaarheidsnormeringen bij de nieuwbouwkoop vooral een regionaal probleem. In de goedkopere regio’s valt al meer dan genoeg nieuwbouw binnen de door het Rijk vastgestelde ‘betaalbaarheidsparameters’. Maar dat is een te theoretische benadering. In de praktijk zien we een heuse ‘limbo-dans’ in regio’s met lagere woningprijzen. Gemeenten leggen daar hun lat van ‘betaalbaarheidsgrenzen’ steeds lager, tot wel 250.000 euro. Dit onder het mom van ‘Geen gezeik, iedereen een nieuwbouwkoopwoning!’
Het wringt ook dat er geen maximum aantal vierkante meters woonoppervlak is gekoppeld aan het ‘betaalbare koopsegment’. Gemeenten stellen juist vaak een mínimum aantal vierkante meters woonoppervlak vast, waardoor de koper van een ‘betaalbare’ nieuwbouwkoopwoning voor een dubbeltje op de eerste rang zit. Een ander probleem is dat er niet wordt gekeken naar de woonvraag: de consument zoekt vooral naar grondgebonden nieuwbouwwoningen, terwijl beleidsmakers liever ‘betaalbare nieuwbouwappartementen’ inplannen. Dat schuurt, zeker nu koopstarters al jaren uitstekend worden bediend in de bestaande markt, bijvoorbeeld dankzij uitpondende beleggers.
De oplossing ligt ook hier voor de hand: zorg ervoor dat nieuwbouwkoopwoningen voor huishoudens met een middeninkomen voortaan marktconform kunnen worden gebouwd. Dit betekent doorgaans: veel kleiner, grondgebonden en een stuk soberder qua bouwstijl. Dit zorgt voor nieuwe inzichten: in nieuwbouwwijken met grondgebonden rug-aan-rug-woningen van 55 vierkante meter blijken geparkeerde auto’s opeens wel heel veel ruimte in te nemen.
Het huidige woningbouwbeleid is halfslachtig. Aan de ene kant worden er keiharde eisen gesteld over het vooral bouwen voor lage en middeninkomens. Aan de andere kant ontbreken de noodzakelijke subsidies. De huidige 0,2 procent van de rijksbegroting aan woningbouwsubsidies staat in schril contrast met de 8 procent uit de hoogtijdagen van het volkshuisvestelijke beleid. Aangezien er geen geld vrijgemaakt is voor substantieel hogere woningbouwsubsidies zal de focus dus moeten verschuiven: meer ruimte voor woningbouwprojecten waar vraag naar is.
Dit onderschrijft de belangrijkste conclusie van Korevaar & van Dijk: “De overheid kan beter sturen op het aantál betaalbare nieuwbouw in plaats van op het aandeel.” Dus meer vrijesector-huurtorens voor expats, villa’s voor rijke huiseigenaren, veel meer kamertjes voor studenten en grondgebonden koop voor middeninkomens.
Cover: ‘Jannes van Loon.jpeg’ door Esther Dijkstra (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)
Door Jannes van Loon
Woningmarktonderzoeker bij WoningbouwersNL
