Aeisso Boelman column cover door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Cleo Mulder)

Van ‘mind the gap’ naar ‘bridge the gap’

2 april 2024

3 minuten

Opinie De investeringsopgave voor betaalbare woningbouw is groot. Niet alleen de opgave voor sociale woningbouw, maar zeker ook die voor middeldure huurwoningen. Columnist Aeisso Boelman maakt duidelijk dat het voor een volwassen middensegment nodig is meer internationaal kapitaal aan te trekken.

Een simpel rekensommetje geeft een indicatie van de omvang van de investeringsopgave in middenhuurwoningen. Laten we aannemen dat de komende periode per jaar 100.000 woningen nodig zijn en de middeldure huurwoningen daar een derde deel van uitmaken: een behoefte van 33.000 beleggershuurwoningen per jaar. De afgelopen jaren blijkt dat er gemiddeld slechts circa 10.000 woningen gerealiseerd worden. Dat betekent dus een tekort van 23.000 woningen tegen een gemiddelde waarde van 300.000 euro per woning. Een “investment gap” van ongeveer 7 miljard euro per jaar! Nederlandse pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen hebben dat geld niet beschikbaar en dus is internationaal kapitaal noodzakelijk.

Terwijl we internationaal kapitaal nodig hebben, zetten we onszelf nu juist op achterstand

Het is een terechte constatering dat we in Nederland tot voor kort eigenlijk prima af konden zónder internationaal kapitaal voor investeringen in woningbouw. De omstandigheden en de regelgeving op de woningmarkt zijn de laatste jaren echter sterk veranderd. De voornaamste verandering is dat het verschil tussen de financiering van een koopwoning en een huurwoning veel groter is dan voorheen. In de periode vanaf grofweg 2013 zijn de woningprijzen heel sterk gestegen én werden tegelijkertijd de regels voor hypotheken aangescherpt. De leencapaciteit nam veel minder toe dan dat de koopprijzen stegen. Gevolg: steeds meer mensen zijn aangewezen op een huurwoning. Een huishouden met een modaal inkomen kan immers wél een huur betalen van 1.200 euro maar geen hypotheek krijgen voor datzelfde bedrag.


Huidige en voorgenomen fiscale maatregelen belemmeren het aantrekken van internationaal kapitaal. Holland Metropole liet door Cushman & Wakefield onderzoek doen naar het Nederlandse investeringsklimaat en zij concluderen dat ons fiscale regime Nederland op achterstand zet in de concurrentie om internationaal kapitaal. Het onderzoek noemt met name de overdrachtsbelasting en diverse maatregelen die effect hebben op de vennootschapsbelasting, zoals het afschaffen van de mogelijkheid dat internationaal kapitaal direct in vastgoed investeert (“vastgoed fbi”), het bemoeilijken van de pensioenfondsvrijstelling voor internationaal kapitaal en de beperking van afschrijving en renteaftrek (“earnings stripping”). Terwijl we internationaal kapitaal hard nodig hebben, zetten we onszelf nu juist op achterstand.
Belangrijke constatering hierbij is dat we het hebben over institutioneel kapitaal, ergo kapitaal dat op zoek is naar een veilig en stabiel rendement. Dat rendement zorgt voor de waardevastheid van beleggings- en verzekeringsgelden en voorziet in het afdekken van het inflatierisico. Kortom, we zoeken beleggingskapitaal dat langdurig en zonder grote winsten en zonder groot risico een deel van onze betaalbare woningbouwopgave kan financieren.


Als we een serieus betaalbaar segment middenhuur woningen in Nederland willen – en de minister van Wonen stuurt daar expliciet op aan – dan moeten wij ons “financieel vestigingsklimaat” verbeteren: let’s bridge the gap! Dat vraagt om fiscale maatregelen. Doen we dat niet, dan komen de noodzakelijke middenhuur woningen waar veel mensen op wachten er simpelweg niet.


Cover: ‘Aeisso Boelman column cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Cleo Mulder)


Aeisso Boelman

Door Aeisso Boelman

Partner bij Fakton


Meest recent

Werkspoorkathedraal door Nadine van den Berg (bron: Ministerie VRO)

De hoopvolle slotsom van een ronde door Nederland: burgers doen ertoe bij ruimtelijke kwaliteit

Journalist Mark Hendriks en fotograaf Nadine van den Berg gingen in actuele projecten op zoek naar ruimtelijke kwaliteit. Ze delen hun belangrijkste bevindingen en wijzen op de cruciale rol van burgers.

Uitgelicht
Analyse

15 oktober 2025

Aeisso Boelman column cover door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Cleo Mulder)

Van speelgeld naar een noodzakelijke investeringsgolf

Columnist Aeisso Boelman maakt zich zorgen. Terwijl wij de woningbouw razendsnel op gang moeten krijgen, zit Nederland op slot door een verouderende mobiliteitsbasis, netcongestie en schaarse publieke middelen.

Opinie

14 oktober 2025

Nederlands landschap Nationaal Parklandschap de Drentsche Aa, provincie Drenthe door Rudmer Zwerver (bron: Shutterstock)

Een gebiedsbiografie moet zacht en hard tegelijk zijn

Gebiedsbiografieën helpen om het verleden van een gebied in kaart te brengen maar zijn ook behulpzaam om de toekomst mee uit te lijnen. Frank Strolenberg bracht ze systematisch in kaart.

Interview

14 oktober 2025

Uw gastbijdrage op GO.nu: Over gastbijdragen

Uw gastbijdrage op GO.nu

Wij staan open voor bijdragen uit wetenschap en praktijk. Wij moedigen auteurs aan hun kennis en ervaring te delen.

Over gastbijdragen
Uw project toevoegen: Ga naar de GO-Projectenkaart

Uw project toevoegen

Wilt u graag een gebiedsontwikkeling toevoegen aan de GO-projectenkaart? Vul dan via onderstaande link het formulier in.

Ga naar de GO-Projectenkaart
Uw organisatie bij de SKG: Ga naar de SKG-website

Uw organisatie bij de SKG

Uw organisatie aansluiten op het netwerk van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling? Neem dan contact op.

Ga naar de SKG-website
Uw bijeenkomst in de agenda: Neem contact op

Uw bijeenkomst in de agenda

U kunt uw gebiedsontwikkeling-gerelateerde evenement aankondigen via onze agenda door contact op te nemen met de redactie.

Neem contact op