Van ‘mind the gap’ naar ‘bridge the gap’

Een simpel rekensommetje geeft een indicatie van de omvang van de investeringsopgave in middenhuurwoningen. Laten we aannemen dat de komende periode per jaar 100.000 woningen nodig zijn en de middeldure huurwoningen daar een derde deel van uitmaken: een behoefte van 33.000 beleggershuurwoningen per jaar. De afgelopen jaren blijkt dat er gemiddeld slechts circa 10.000 woningen gerealiseerd worden. Dat betekent dus een tekort van 23.000 woningen tegen een gemiddelde waarde van 300.000 euro per woning. Een “investment gap” van ongeveer 7 miljard euro per jaar! Nederlandse pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen hebben dat geld niet beschikbaar en dus is internationaal kapitaal noodzakelijk.

Het is een terechte constatering dat we in Nederland tot voor kort eigenlijk prima af konden zónder internationaal kapitaal voor investeringen in woningbouw. De omstandigheden en de regelgeving op de woningmarkt zijn de laatste jaren echter sterk veranderd. De voornaamste verandering is dat het verschil tussen de financiering van een koopwoning en een huurwoning veel groter is dan voorheen. In de periode vanaf grofweg 2013 zijn de woningprijzen heel sterk gestegen én werden tegelijkertijd de regels voor hypotheken aangescherpt. De leencapaciteit nam veel minder toe dan dat de koopprijzen stegen. Gevolg: steeds meer mensen zijn aangewezen op een huurwoning. Een huishouden met een modaal inkomen kan immers wél een huur betalen van 1.200 euro maar geen hypotheek krijgen voor datzelfde bedrag.

Huidige en voorgenomen fiscale maatregelen belemmeren het aantrekken van internationaal kapitaal. Holland Metropole liet door Cushman & Wakefield onderzoek doen naar het Nederlandse investeringsklimaat en zij concluderen dat ons fiscale regime Nederland op achterstand zet in de concurrentie om internationaal kapitaal. Het onderzoek noemt met name de overdrachtsbelasting en diverse maatregelen die effect hebben op de vennootschapsbelasting, zoals het afschaffen van de mogelijkheid dat internationaal kapitaal direct in vastgoed investeert (“vastgoed fbi”), het bemoeilijken van de pensioenfondsvrijstelling voor internationaal kapitaal en de beperking van afschrijving en renteaftrek (“earnings stripping”). Terwijl we internationaal kapitaal hard nodig hebben, zetten we onszelf nu juist op achterstand.
Belangrijke constatering hierbij is dat we het hebben over institutioneel kapitaal, ergo kapitaal dat op zoek is naar een veilig en stabiel rendement. Dat rendement zorgt voor de waardevastheid van beleggings- en verzekeringsgelden en voorziet in het afdekken van het inflatierisico. Kortom, we zoeken beleggingskapitaal dat langdurig en zonder grote winsten en zonder groot risico een deel van onze betaalbare woningbouwopgave kan financieren.

Als we een serieus betaalbaar segment middenhuur woningen in Nederland willen – en de minister van Wonen stuurt daar expliciet op aan – dan moeten wij ons “financieel vestigingsklimaat” verbeteren: let’s bridge the gap! Dat vraagt om fiscale maatregelen. Doen we dat niet, dan komen de noodzakelijke middenhuur woningen waar veel mensen op wachten er simpelweg niet.