Wonen op 27 vierkante meter in de grote stad

Drie vastgoedontwikkelaars vertellen over de concepten waar ze mee bezig zijn in steden als Amsterdam en Utrecht. De trek naar de stad is evident en dat geldt zeker voor starters. Het grote aanbod aan (stadse) voorzieningen is waar het om draait: dicht bij de dagelijkse boodschappen, het liefst in de buurt van de bruisende binnenstad, openbaar vervoer binnen bereik en dat alles ook nog eens betaalbaar. Maar de vierkante meterprijs in de stad ligt hoog: of het nu gaat om huur of koop. Delen van voorzieningen kan een oplossing zijn. Klein wonen als nieuwe trend in de stad en de kansen voor vastgoedontwikkelaars.

ERA Contour en CenterCity
Laura Zuidgeest bijt de spits af en vertelt dat ze onderzoek heeft gedaan naar de compacte woning. De hotelgedachte vormde de basis van het concept waar ERA Contour mee aan de slag wil gaan. Airbnb, de populaire online marktplaats voor de verhuur van tijdelijke accommodaties, was daarbij een belangrijk voorbeeld. De jonge stedeling houdt van een lekker en dynamisch leven in de stad: ontbijten buiten de deur in een ontbijtbar, werken achter een laptop @ Coffee Company, wifi overal binnen handbereik. “En daarnaast heb je nog een huis nodig.”
De dynamische jonge stedeling is tussen de 25 en 35 jaar oud, volgens Laura Zuidgeest en deze groep heeft steeds meer iets met de deeleconomie. De jonge stedeling is dan wel socialer, maar ook meer met zichzelf bezig dan de generatie hiervoor: “Een paar jaar geleden ging je carpoolen. Nu is huur je de auto van iemand uit de buurt via SnappCar.”
Het concept (CenterCity) waar ERA Contour mee aan de slag wil, richt zich op jonge stedelingen die “urban en een tikkie brutaal zijn”. De projectontwikkelaar wil aan de slag met units van 28 tot 40 vierkante meter: zowel vrije sector als koop. “Kleine slaapunits met een zekere luxe, een goed bed, goede wifi en een regendouche. Al het overbodige er uit. Klein maar fijn. Met collectieve voorzieningen.”
ERA Contour zegt op zoek te zijn naar locaties om dit concept neer te gaan zetten (zowel nieuwbouw als bestaande bouw). “Het concept is sterk locatie afhankelijk. Het is een stedelijk concept. Er moet wel wat omheen zijn qua voorzieningen.”

AM en het Friends-concept
Ronald Huikeshoven van gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM schetst een paar trends: de komende twaalf jaar zal het aantal alleenwonenden groeien van 2,8 naar 3,3 miljoen. De prognose is dat we in 2060 uitkomen op 3,8 miljoen alleenwonenden. “Dat betekent dat dan 44 procent van de huishoudens uit één persoon zal bestaan, tegen 37 procent nu.” Als het om woonbehoeften gaat, ziet hij nog een andere trend. Na een decennialange afname in de gemiddelde woningbezetting in Amsterdam, wonen er in de hoofdstad steeds meer mensen in één huis. “Naast een toename van het aantal gezinnen is ook gezamenlijke bewoning een verklaring voor deze ontwikkeling.”
Belangrijk punt is dat de betaalbaarheid van woningen - zeker voor starters op de woningmarkt –  een beletsel vormt. “Het wordt voor net afgestudeerden/starters vrijwel onbetaalbaar om alleen een woning te kopen of te huren.”
AM heeft in Amsterdam - als antwoord op de veranderingen in ruimtelijke ontwikkelingen - het Friends-concept in de markt gezet. Het gaat om woningen die geschikt zijn voor twee eenpersoonshuishoudens. “De bewoners krijgen ieder een eigen huurcontract. Ze delen de badkamer en de huiskamer en hebben ieder een eigen slaapkamer. Die dan wel weer op slot moet kunnen. Het zijn details maar er wordt wel op gelet.”
Een plek waar AM dit concept onder andere heeft neergezet is een woontoren in Overhoeks, een nieuwe stadswijk aan de IJ-oever in Amsterdam-Noord (tegenover het Centraal Station).  Als het om huurcontracten voor de bewoners gaat, zijn er twee modellen volgens Ronald Huikeshoven: of er is sprake van één hoofdhuurder of beide bewoners hebben een eigen huurcontract. “Het enige waar we dan tegenaan lopen is dat als één van beide huurders vertrekt, dat beiden – dus zowel de bewoner die blijft als de nieuwkomer een nieuw huurcontract moeten tekenen.”
AM kijkt ook voorzichtig naar andere steden om het Friends-concept in de markt te zetten. “We zijn het concept aan het toetsen in andere steden: Den Haag, Rotterdam, Eindhoven. De reacties zijn positief. Je moet wel echt kiezen voor de grote steden: de plekken waar de jongeling blijft hangen.”

Jebber en starterswoningen in Utrecht
Directeur Monique van Loon van ontwikkelaar/beheerder Jebber richt zich op jonge mensen die in Utrecht willen blijven wonen of komen wonen. Het gaat om jonge stedelingen die niet langer dan vijf jaar geleden hun hoogst genoten opleiding hebben afgerond. Jebber biedt betaalbare woningen: zowel sociale huur (550 tot 710 euro) als vrije sector huur (710 tot 900 euro). De voorkeur van de doelgroep gaat uit naar een woonplek in een levendige omgeving, het liefst dicht in de buurt van het historische centrum en nabij voorzieningen. “Wat we verder meekrijgen van onze doelgroep is dat ze graag mensen willen kunnen zien op straat, veiligheid speelt een rol en ze houden van groen.”
De buitenruimte mag gemeenschappelijk, blijkt uit onderzoek van Jebber als het gaat om de woonwensen van de (toekomstige) bewoners van de huurappartementen. Een parkeerplek voor de fiets wordt neutraal tot belangrijk gevonden. Een parkeerplek voor de auto veel minder belangrijk.
De toewijzing van de appartementen gaat via loting. “Dus geen wachtlijsten.” Punt is wel dat het aantal inschrijvingen het aantal toewijzingen veruit overtreft. De 56 startersappartementen bij project De Kaap in de Utrechtse wijk Overvecht leverde bij aanvang in één week tijd 580 inschrijvingen op. Bij de andere projecten van Jebber: Buenos Aires en Soho District – beide in Lombok – was het niet veel anders. Het volgende project – De Trip in de buurt Rotsoord in Utrecht Zuid wordt in de zomer van 2016 opgeleverd. Het gaat hier om 255 starterswoningen. Ook maken een creatieve bedrijvigheid en horeca onderdeel uit van dit project. Er vindt nu al tijdelijke bebouwing plaatst op het terrein: een eetcafé en een proeflokaal voor wijn en whisky hebben er al een plek gevonden.

Rondvraag
De voorbeelden van AM, ERA Contour en Jebber staan niet op zich. Steeds meer (project-) ontwikkelaars willen graag investeren in woonruimte voor - wat tijdens de Dag van de Projectontwikkeling de Dynamische Jonge Stedeling werd genoemd. Betaalbaar wonen in de grote stad vraagt om nieuwe concepten. Opvallend detail is dat de meeste ontwikkelaars tot de slotsom zijn gekomen dat de jonge stedeling niet zoveel behoefte heeft aan een parkeerplek voor een auto. Ronald Huikeshoven van AM vertelt dat een aantal parkeerplekken bij de woonstudio’s in het oude GAK gebouw in Amsterdam zijn omgebouwd tot losse berging. “Die waren toen snel weg.” Ook Monique van Loon van Jebber bevestigt dat de vraag naar parkeerruimte voor een eigen auto onder jonge starters lager uitpakt dan verwacht.
De groeiende interesse van ontwikkelaars om te investeren in woonruimte voor jongeren in de grote stad, kan volgens één van de aanwezigen in de zaal tot gevolg hebben dat het aanbod over een paar jaar te groot is. “Ik begrijp dat er in de huidige woningmarkt een sterke behoefte is aan deze woningen. Maar zijn er niet te veel ontwikkelaars die zich op deze markt storten?”
Maar vooralsnog is de vraag enorm. De stad is een ontmoetingsplek geworden. Een plek waar veel jongeren willen wonen. En niet alleen jongeren, blijkt vervolgens uit een reactie uit de zaal. Ook doorstarters trekken steeds meer naar de stad. “Ik denk er over met een paar mensen bij mij uit de straat in de stad te gaan wonen. En net als in het Friends-concept werd geschetst bepaalde ruimten te delen.”
Volgens Ronald Huikeshoven is het over het algemeen lastig om 55-plussers “te verleiden” om hun oude woning te verlaten. Maar mocht het toch zijn dat het Friends-concept net zo goed een old-Friends-concept kan worden dan is de boodschap voor ontwikkelaars: Doorstarters vragen gemiddeld om iets duurdere (lees ook grotere) appartementen dan de Jong Dynamische Stedeling.

Klik hier voor de lijst met sprekers tijdens de Dag van de Projectontwikkeling

Foto bovenaan: Ronald Huikeshoven door Jean van Lingen