Experts: vooral de Rijksoverheid kan iets aan de grondprijzen doen, niet de gemeenten

De kritiek op de ‘hoge’ prijzen die gemeenten zouden vragen voor hun bouwgrond is een vergissing. VNG-adviseur Chantal van Rooijen was begin dit jaar in een artikel van Binnenlands Bestuur duidelijk. Gemeenten moeten niet telkens de zwarte piet toegespeeld krijgen, gaf zij als reactie op de constatering dat de grondprijzen die gemeenten hanteren al jarenlang stabiel zijn. “Je kunt als gemeente niet zomaar grond tegen een lage prijs verkopen aan ontwikkelaars, omdat er dan sprake is van staatssteun. Bovendien is de lagere grondprijs geen garantie voor meer betaalbare woningen. De winstmarge voor de ontwikkelaar wordt alleen groter.”

Financiële slagkracht

Ook Frank ten Have, voormalig partner bij Deloitte en oud-columnist voor Gebiedsontwikkeling.nu, verwees de kritiek van onder meer de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) naar het land der fabelen. “Resumerend, de grondprijs is een resultante en niet de oorzaak van de vastgoedprijzen. Maar de praktijk van berekenen is uiteindelijk ook een uitkomst van onderhandelingen. Het is daarmee wel eenzijdig, onjuist en wat tendentieus om gemeenten de schuld te geven doordat zij ‘te hoge grondprijzen’ zouden hanteren. Het is ook een wat simplistische complottheorie.”

Bovendien bleek het afgelopen jaar uit verschillende andere onderzoeken: het grond(prijs)beleid van gemeenten is de laatste tijd niet veel veranderd. Cijfers van het Kadaster laten zien dat de prijs per vierkante meter grond die wordt verkocht door gemeenten aan bouwpartijen al jarenlang stabiel is, terwijl de prijzen van woningen juist jaar op jaar flink stijgen. De NVM berekende dat de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen in het derde kwartaal van 2020 circa 9 procent hoger lag dan een jaar eerder.

Miljoen

In een artikel op Cobouw bevestigen eind april verschillende experts deze lezingen. De vraag die zij daarom krijgen voorgelegd: kunnen lagere grondprijzen de woningbouw helpen versnellen? De conclusie is duidelijk. Een actief grondbeleid om de betaalbaarheid van (toekomstige) koop- en huurwoningen te bevorderen, lijkt alleen mogelijk met financiële steun van de Rijksoverheid. Actief grondbeleid, het beleid waarbij de gemeente zelf de grond verwerft en ontwikkelt, kost namelijk geld en brengt risico’s met zich mee. Het grondbeleid van gemeenten is volgens de experts zeker een instrument om de grondprijzen te beïnvloeden, alleen ontbreekt het bij diezelfde gemeenten vaak aan financiële slagkracht om dit ook te doen.

In lijn met de andere onderzoeken constateert Cobouw dat bijna de helft van de gemeenten daarom een passief dan wel faciliterend grondbeleid hanteert. “Steeds meer gemeenten moeten zich beperken tot beleidsnota’s”, constateert Willem Korthals Altes, hoogleraar grondbeleid aan de TU Delft, in het artikel. “En dan kijken ze wel waar de markt mee komt. Met als gevolg dat niemand meer oog heeft voor de gezamenlijke opgave, de bouw van die één miljoen woningen.”

Lastig verhaal

Een ander grondbeleid betekent overigens niet dat er automatisch sprake is van lagere grondprijzen. Er zijn nog twee factoren die van invloed zijn: de methode waarmee de grondprijs wordt bepaald en Europese wet- en regelgeving. Vooral de Europese wetten, zoals VNG-adviseur Van Rooijen al eerder constateerde, maken het voor gemeenten lastig de grondprijzen te beïnvloeden. Voor het aan- en verkopen van grond en vastgoed door de gemeente gelden de Europese restricties op staatssteun. Hoewel hier uitzonderingen voor zijn voor bijvoorbeeld woningbouwcorporaties, beperken deze regels de bewegingsvrijheid van gemeenten.

Een andere optie die in het artikel wordt geschetst, is de prijzen van goedkope en middeldure huur- en koopwoningen subsidiëren. Weer een optie waarbij de Rijksoverheid de portemonnee moet trekken, maar ook in de Tweede Kamer staat deze in 1988 afgeschafte subsidieregeling weer op de agenda. Korthals Altes sluit zich aan bij een grondbeleid waarbij korting op de grondprijs ten goede komt aan kopers/huurders met een relatief laag inkomen. “Maar”, voegt hij toe, “dat kan niet zonder restricties. Bijvoorbeeld in de vorm van een plicht tot zelfbewoning en/of een anti-speculatiebeding. Want het blijft een lastig verhaal. Als je iets onder de marktprijs aanbiedt, zal het snel weer op die prijs zitten.”