Kabinet: draai aan twee knoppen voor een goede businesscase wonen

Over het algemeen ben ik best positief over de businesscase van wonen in het regeerprogramma. Een businesscase geeft in eerste instantie inzicht in de financiën van de opgave en dient daarna uitvoerbaar te zijn. Mijn zorg zit met name op dat laatste punt.

Maar eerst de financiën. In financiële zin geeft het programma een positief geluid af. Het kabinet doet serieuze investeringen in volkshuisvesting en woningbouw, terwijl zij op andere landelijke en maatschappelijke thema’s juist de broekriem aantrekt.

Het kabinet maakt 5 miljard euro vrij voor ondersteuning van de bouw van de gewenste 100.000 woningen per jaar en ook het extra budget voor infrastructuur van 2,5 miljard is gelabeld voor “het ontsluiten van (nieuwe) woningbouwlocaties.” Daarmee zet dit kabinet de financiële koers voort van het vorige kabinet, dat een vergelijkbaar bedrag aan extra investeringsruimte op de begroting inruimde. Daarmee lijkt het erop dat we in een nieuwe werkelijkheid zijn gekomen van structureel geld voor volkshuisvesting en woningbouw. Dat is een goede zaak. Voortzetting van een structurele financiële bijdrage van grote omvang zorgt er immers voor dat we de woningbouw voldoende kunnen aanjagen.

Mijn zorg zit op de uitvoerbaarheid van de businesscase van wonen. En dan specifiek op twee onderdelen.

Het eerste onderdeel betreft de organisatiekracht en samenwerking. Het kabinet geeft aan extra grootschalige gebieden toe te voegen aan de reeds bestaande verzameling van 17 grootschalige gebieden (met circa 45 projecten binnen die gebieden). Het kabinet geeft aan te verkennen waar het Rijk eventueel deelneemt aan publiek-private samenwerkingen en noemt ook ‘een (grond)faciliteit’ waarmee gemeenten actiever in gebiedsontwikkelingen kunnen acteren. Het Rijksvastgoedbedrijf behoudt ook een expliciete rol bij enkele van de grootschalige gebiedsontwikkelingen. De intentie is goed, maar de intentie omzetten in uitvoering moet sneller.

Juist de grote gebieden en de grote projecten schreeuwen om langjarige publiek-private coalities tussen marktpartijen, gemeenten en ook andere overheden. Het is nodig dat het kabinet hierbij op korte termijn tot een duidelijke visie op publiek private samenwerking (PPS) komt. Die visie kan overigens prima uit twee sporen bestaan: ofwel als Rijk participeren in de grote gebiedsontwikkelingen, ofwel (financiële) back-up verlenen aan gemeenten zodat zij kunnen participeren. Als het Rijk de visie op PPS scherp heeft en vertaalt naar uitvoering, dan kunnen de publieke partijen risicodragend in PPS-en stappen en direct daarna ook de private partijen. De gebieden en de projecten staan er klaar voor.

Mijn tweede zorg zit op de middenhuur. Het kabinet past de overdrachtsbelasting voor beleggers aan van 10,4 procent naar 8 procent (per 2026), rekt de renteaftrek in de vennootschapsbelasting op en introduceert een regeling waarmee particuliere verhuurders bewijs kunnen leveren tegen hun belastingaanslag. Met name de eerste twee thema’s zijn van belang voor institutioneel vermogen. De businesscase voor institutioneel geld in middenhuur kan met deze maatregelen echter nog niet uit. De combinatie van gemaximeerde huurinkomsten, hoge bouw- en rentekosten en fiscale maatregelen zorgt hiervoor. De recente en hevige schommelingen in het nationale beleid (onder andere Wet Betaalbare Huur en overdrachtsbelasting) schrikken internationaal kapitaal bovendien af. Bovenstaande argumenten maken dat kapitaal momenteel maar heel beperkt naar middenhuur stroomt.

In de praktijk leidt dit ertoe dat heel veel ontwikkelaars het middenhuurprogramma in hun projecten ’omkatten’ naar middeldure koop. Die businesscase van middeldure koop is met sterk stijgende koopprijzen wél haalbaar. Ik vraag me sterk af of de rente in de komende periode zo laag wordt dat de businesscase voor het institutionele geld wél uitkan.

Om een serieuze middenhuursector te behouden in Nederland is het dus nodig om nog beter te kijken aan welke knoppen gedraaid moeten worden voor een beter investeringsklimaat. Met deze status quo verdwijnt de middenhuur rap uit de nieuwbouwplannen.

De businesscase voor wonen in het regeerprogramma bouwt verder aan de financiële basis, maar moet scherper sturen op uitvoerbaarheid van publiek-private samenwerking en middenhuur.