Onderzoek Nederland staat vol met verouderde winkelcentra. Tegelijkertijd kiest de consument steeds vaker voor online winkelen. De vraag is daarom of het herontwikkelen van deze gebieden nog wel van toegevoegde waarde is voor de omgeving. Ja, zeggen onderzoekers van de Rijksuniversiteit Groningen, maar niet voor eeuwig en zeker niet overal.
“Malls built ten years ago are considered mature, those completed fifteen years ago being old, and malls completed twenty years ago being ancient.” In 1981 constateerde marketeer Charles Lieber al dat winkelcentra, in vergelijking met ander vastgoed, door buitenstaanders relatief snel als verouderd worden gezien. Drie wetenschappers van de Rijksuniversiteit Groningen gebruiken de quote in hun onderzoek Werk aan de winkel: over herontwikkeling van winkelcentra in Nederland pre-corona om de spagaat te illustreren waarin veel eigenaren van dit soort centra zitten.
Het wel of niet herontwikkelen van die winkelcentra door hun vastgoedeigenaren, stellen de onderzoekers, is afhankelijk van private baten en kosten. De eigenaars zijn namelijk alleen geïnteresseerd in het winkelcentrum en wat zich daarbinnen afspeelt. De eventuele positieve of negatieve gevolgen voor de omgeving (externe effecten genoemd in het onderzoek) van het wel of niet doorgaan van de herontwikkeling spelen geen rol in het besluitvormingsproces van de eigenaren, terwijl deze effecten voor omwonenden, bezoekers en bestuurders wel van belang zijn. En omdat toekomstige baten lastig zijn te voorspellen, zijn vastgoedeigenaren geneigd herontwikkeling uit te stellen.
Effect op leefbaarheid
Maar wat zijn de gevolgen van herontwikkeling voor de omgeving? Om daarachter te komen, hebben onderzoekers Song Zhang. Mark van Duijn en Arno van der Vlist de woningprijzen gebruikt in de nabijheid van 273 grootschalig opgeknapte winkelcentra. De wetenschappers keken daarbij naar de verkochte woningen binnen 2 kilometer van de winkelgebieden. De woningen binnen een straal van 1 kilometer waren het doelgebied waar effecten werden verwacht, het andere deel van het onderzoeksgebied was de controlegroep.
De conclusie is dat herontwikkeling van winkelcentra zeker effect heeft op de woningprijzen (en daarmee de aantrekkelijkheid) in de nabije omgeving, zowel positief als negatief. Grootschalig opknappen van winkelcentra zorgt bijna altijd voor een positief effect op de woningprijzen, al zijn de effecten lokaal (binnen een straal van 1 kilometer) en houden de effecten maar ongeveer vier jaar aan. Dat betekent dat herontwikkeling een terugkerend verschijnsel moet zijn om dit effect te blijven veroorzaken.
De onderzoekers benadrukken dat deze positieve effecten alleen in stedelijke gebieden gevonden worden. Daarnaast bepaalt het soort winkelcentrum of er sprake is van een positief effect. “Alleen de herontwikkeling van niet-overdekte winkelcentra leidt tot positieve externe effecten op woningprijzen. Een reden zou kunnen zijn dat overdekte winkelcentra veelal binnen het bestaande winkelgebied zijn te vinden en niet-overdekte winkelcentra voornamelijk wijkcentra betreffen.”
Gevaarlijk
Ook constateert het drietal dat winkelcentra een negatief effect op hun omgeving kunnen hebben, want “het uitstellen van herontwikkeling van winkelcentra kan leiden tot verloedering en daarbij substantiële welvaartsverliezen.” In combinatie met de nadelige financiële gevolgen van de coronapandemie voor de eigenaren en het feit dat externe effecten geen rol spelen in de besluitvorming, kan dit volgens de onderzoekers betekenen dat herontwikkelingen momenteel worden afgeblazen en uitgesteld.
En dat is gevaarlijk, benadrukken ze. “Uitstel van herontwikkeling van winkelcentra zorgt voor verval in de nabije omgeving en vormt een welvaartsverlies door het bestaan van negatieve externe effecten door dit verval." Ondanks dat het onderzoek is uitgevoerd voordat de pandemie uitbrak, hebben de Groningse wetenschappers wel een advies voor beleidsmakers. “Krachtig gemeentelijk beleid met betrekking tot herontwikkeling of wellicht transformatie van bepaalde winkelcentra is op zijn plaats.”
Volgens hen is dat beleid “juist in tijden van online shopping” nodig. De verschuiving van offline naar online leidt namelijk tot lagere omzet van fysieke winkels in winkelcentra, en meer verzoeken tot huurkorting door de winkeleigenaren. Vastgoedeigenaren zijn daardoor minder geneigd te investeren in deze tijden, terwijl dat juist wel moet gebeuren.
Lees het volledige onderzoek op de website van Real Estate Research Quarterly.
Cover: ‘Winkelcentrum Hoog Catharijne’ door Frans Berkelaar (bron: Flickr)
Door Jasper Monster
Waarnemend hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
