Praktische lessen uit de Didam-arresten

Hoe begon het allemaal? In het Gelderse Didam woedde de afgelopen jaren een ‘supermarktoorlog’. Dit conflict was het gevolg van een door de gemeente Montferland voorgenomen verkoop van de voormalige gemeentehuislocatie in Didam aan projectontwikkelaar Groenstaete, die samenwerkte met een lokale COOP-exploitant. De gemeente had met deze verkoop een herontwikkeling van het centrumgebied van Didam voor ogen, inclusief de (her)vestiging van twee supermarkten. Het verkoopvoornemen was echter tegen het zere been van Albert Heijn-exploitant Didam Have. Volgens Didam Have moest de gemeente bij verkoop van de gemeentehuislocatie een selectieprocedure organiseren, zodat ook Didam Have in aanmerking zou kunnen komen voor aankoop. De gemeente wilde hier niet toe overgaan en hield vast aan een één-op-één verkoop aan ontwikkelaar Groenstaete.

Tot tweemaal toe moest de Hoge Raad eraan te pas komen om uitspraak te doen. Voor het eerst in november 2021 in een kort geding-uitspraak waarin de zogenaamde Didam-regels werden geïntroduceerd. Deze uitspraak wordt het Didam I-arrest genoemd. Een tweede uitspraak volgde in november 2024. In dit zogenaamde Didam II-arrest zijn de Didam-regels en de gevolgen daarvan nader verduidelijkt. Daaraan bestond behoefte, want het Didam I-arrest veroorzaakte een stroom aan gerechtelijke uitspraken waarin een beroep werd gaan op de Didam-regels. Uit de twee Didam-arresten van de Hoge Raad – en alle overige ‘lagere’ Didam-jurisprudentie sindsdien – kunnen we een aantal praktijklessen destilleren. Voordat wij ingaan op die lessen, schetsen wij een kort overzicht van de (verduidelijkte) Didam-regels.

De Didam-regels uit Didam I

In het eerste Didam-arrest oordeelt de Hoge Raad dat overheidslichamen bij het aangaan van een privaatrechtelijke verkoopovereenkomst de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moeten nemen. Uit het gelijkheidsbeginsel volgt dat het overheidslichaam bij verkoop gelijke kansen moet bieden. Heeft een overheidslichaam het voornemen om een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, dan moet het overheidslichaam ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak als er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop daarvan (of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn). Is hier inderdaad sprake van, dan moet het overheidslichaam objectieve, toetsbare en redelijke criteria opstellen om een koper te selecteren. Het overheidslichaam moet vervolgens tijdig (voorafgaand aan de selectieprocedure) en openbaar duidelijkheid scheppen over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema daarvan en de selectiecriteria.

Het kan voorkomen dat bij voorbaat vaststaat (of redelijkerwijs mag worden aangenomen op basis van de genoemde objectieve, toetsbare en redelijke criteria) dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van het onroerend goed. In dat geval mag het overheidslichaam dit één-op-één aan de enige serieuze gegadigde verkopen. De voorgenomen verkoop dient vooraf bekendgemaakt te worden, op zodanige wijze dat eenieder daarvan kennis kan nemen. In de bekendmaking dient het overheidslichaam te motiveren waarom de koopgegadigde aangemerkt moet worden als de enige serieuze gegadigde.

Verduidelijking in Didam II

In het Didam II-arrest verduidelijkt de Hoge Raad de Didam-regels. Allereerst oordeelt de Hoge Raad dat de Didam-regels terugwerkende kracht hebben. Zodoende zijn deze regels ook van toepassing op verkoopsituaties die stammen van voor het Didam I-arrest. Daarmee schept de Hoge Raad op een eerste punt duidelijkheid voor de praktijk. Ook oordeelt de Hoge Raad dat een overeenkomst die strijdig is met de Didam-regels niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Anders gezegd: ook al zijn de Didam-regels geschonden, de gesloten (verkoop)overeenkomst blijft in uitgangspunt overeind. Een partij die meent dat in strijd met de Didam-regels is gehandeld, kan met die enkele schending dus niet bewerkstelligen dat een overeenkomst nietig wordt verklaard of wordt vernietigd.

Het schenden van de Didam-regels door een overheidslichaam is onrechtmatig tegenover een (potentiële) gegadigde die bij de verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Een dergelijke partij kan niet alleen schade vorderen, maar kan – zo oordeelt de Hoge Raad – ook inzetten op een verbod tot verkoop of levering, zolang de verkoop nog niet is gesloten of levering nog niet heeft plaatsgevonden. Daarnaast oordeelt de Hoge Raad dat de Didam-regels de ruimte voor een overheidslichaam om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen onverlet laat. Het staat een overheidslichaam vrij om een dergelijk plan vast te stellen, ook als daarvoor slechts één serieuze koopgegadigde in aanmerking komt. Anders gezegd: ongeacht de Didam-regels mag het overheidslichaam zelf bepalen welke functie wordt toebedeeld aan een bepaalde locatie.

Tot slot verduidelijkt de Hoge Raad, in een reactie op in de Tweede Kamer gestelde vragen, dat de Didam-regels niet dwingen tot een veiling of verkoop aan de hoogste bieder. Het staat het overheidslichaam vrij objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria op te stellen met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte. Deze criteria kunnen ook in beleid worden opgenomen.

Blijvende toepassingsdiscussies

Hoe is de situatie begin 2026? Welnu, nieuwe rechtszaken over de toepassing van de aangescherpte Didam-regels blijven aan de orde van de dag, ondanks de twee Didam-arresten. Wij zoomen hierna in op een aantal in het oog springende ‘lagere’ uitspraken van de afgelopen tijd. Daarbij gaan wij in op de gevolgen van ‘terugwerkende kracht’, nietigheid-discussies, schadeplichtigheid en argumenten die in de praktijk met succes worden gebruikt om toch tot een één-op-één transactie te kunnen komen.

1 Schade door terugwerkende kracht

De Didam-regels hebben terugwerkende kracht en het strijdig handelen met de Didam-regels leidt niet tot het onderuitgaan van de betrokken overeenkomst. Een aantal gemeenten heeft inmiddels de gevolgen van deze twee rechtsregels in het tweede Didam-arrest ondervonden. Zo is de gemeente West-Betuwe schadeplichtig bevonden omdat zij – na het Didam I-arrest – een één-op-één overeenkomst met een projectontwikkelaar niet meer wilde nakomen vanwege strijd met de Didam-regels. Dit terwijl – zo volgt uit het latere Didam II-arrest – die overeenkomst niet nietig of vernietigbaar was en dus nagekomen had moeten worden.

Wat was er in de Betuwe aan de hand? De gemeente en de projectontwikkelaar sloten in 2014 een overeenkomst waarin de gemeente – zonder voorafgaande selectieprocedure – een recht van eerste koop voor een aantal percelen verleende aan de projectontwikkelaar. In 2023 liet de gemeente, vanwege het Didam I-arrest, aan de projectontwikkelaar weten deze overeenkomst niet meer na te kunnen komen. De gemeente kondigde aan een openbare selectieprocedure te zullen starten voor de verkoop van de gronden. De lokale overheid meende dat het haar in 2014 niet had vrijgestaan om het eerste recht van koop aan de projectontwikkelaar te verlenen, omdat de overeenkomst tot stand was gekomen zonder acht te slaan op de Didam-regels. De gemeente was van oordeel dat de afspraken uit 2014 nietig of vernietigbaar waren vanwege een strijd met de Didam-regels. Zodoende kon van gemeentelijke nakoming in 2023 geen sprake meer zijn.

Met het Didam II-arrest kwam echter vast te staan dat het standpunt van de gemeente onhoudbaar is. Overeenkomsten gesloten in strijd met de Didam-regels zijn immers niet op die grond nietig of vernietigbaar. De overeenkomst uit 2014 was ondanks het Didam I-arrest uit 2021 dus ‘gewoon’ van kracht en de gemeente had de overeengekomen afspraken moeten nakomen. Na het Didam II-arrest besluit de gemeente de overeenkomst alsnog na te komen. Alsnog nakoming dus, maar fors vertraagd in de tijd. De gemeente is vanwege die vertraagde nakoming aansprakelijk te houden voor de schade die de projectontwikkelaar lijdt en nog zal lijden, zo oordeelde Rechtbank Gelderland eind april 2025.

2 Onhoudbare houdbaarheidsdiscussies

Zoals hiervoor aan de orde gekomen, volgt uit het Didam II-arrest dat een (verkoop)overeenkomst die in strijd is met de Didam-regels, niet op die grond nietig of vernietigbaar is. Heeft dit oordeel van de hoogste nationale civiele rechter definitief de weg afgesloten voor zogenaamde nietigheidsdiscussies? Nee. In het Didam II-arrest is de Hoge Raad namelijk ingegaan op één van de twee nietigheidsgronden uit het Burgerlijk Wetboek, namelijk op die van artikel 3:40 lid 2 BW. De Hoge Raad oordeelt dat het handelen door een overheidslichaam in strijd met de Didam-regels geen strijd oplevert met een dwingende wetsbepaling zoals bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW. De Hoge Raad heeft echter geen oordeel gegeven over de andere grond voor nietigheid. Een rechtshandeling is namelijk (ook) nietig als deze in strijd is met de goede zeden of de openbare orde, zo volgt uit artikel 3:40 lid 1 BW.

In een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland doet de eisende partij, die meent ook een serieuze gegadigde te zijn voor de voorgenomen uitgifte, een beroep op de nietigheidsgrondslag van artikel 3:40 lid 1 BW. De uitspraak gaat over de uitgifte van grond door de Staat aan een exploitant van een snellaadnetwerk. De eisende partij is exploitant van benzine- en servicestations. Volgens de eisende partij heeft de Staat in strijd gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit omdat de Staat ‘snel’ een overeenkomst met de enige serieuze gegadigde zou hebben gesloten en daarmee de eisende partij bewust zou hebben benadeeld. De rechtbank oordeelt dat van bewust benadelen geen sprake is geweest: niets wijst er volgens de rechtbank op dat er sprake was van een zogenaamde gekwalificeerde schending van het gelijkheidsbeginsel. De Staat heeft zich niet bewust schuldig gemaakt aan favoritisme en willekeur. Slechts in het geval daar sprake van is, zou een beroep op artikel 3:40 lid 1 BW kunnen slagen. Een geslaagd beroep op de nietigheidsgrond is slechts in zeer uitzonderlijke gevallen aan de orde, zo overweegt de rechtbank in de uitspraak.

Naar onze verwachting zal het nietigheidsargument in de toekomst nog wel vaker naar voren worden gebracht vanuit de stellingname dat de Didam-regels opzettelijk geschonden zijn. Een beroep op artikel 3:40 lid 1 BW is namelijk de enige manier om een Didam-strijdige overeenkomst aan te tasten. Is dat niet mogelijk en kan ook geen verbod tot het sluiten of uitvoeren van de overeenkomst (meer) gevorderd worden, dan komt slechts nog een mogelijke schadevergoeding in beeld. Een dergelijke schadevergoeding kan in bepaalde gevallen echter onvoldoende genoegdoening bieden voor partijen die bepaalde gronden willen verwerven om deze in te kunnen ontwikkelen en exploiteren, bijvoorbeeld ten behoeve van te vestigen supermarkt.

3 Lastige schadeclaims

Niet iedereen kan schade vorderen wanneer een overheidslichaam heeft gehandeld in strijd met de Didam-regels. Een overheidslichaam is alleen schadeplichtig tegenover een potentiële gegadigde die ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen op de verwerving van de betreffende onroerende zaak. Eventueel handelen in strijd met de Didam-regels betekent dus niet dat een overheidslichaam per definitie aansprakelijk en schadeplichtig is. De partij die aanspraak maakt op schade, moet niet alleen bewijzen dat hij een potentiële gegadigde is. Maar ook dat hij ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Dat is een niet-eenvoudige bewijslast.

In dit verband wijzen wij op een uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland. De eisende partij wees er volgens de rechtbank terecht op dat de gemeente Veendam in strijd had gehandeld met de Didam-regels door het voornemen tot verkoop pas bekend te maken nadat de koopovereenkomst al gesloten was. Toch kon eiser géén aanspraak maken op een schadevergoeding. De eiser was namelijk geen potentiële gegadigde, omdat deze de door de gemeente Veendam te verkopen bedrijfshal wilde gebruiken voor hobbymatig, persoonlijk gebruik. Dit terwijl de gemeente – gelet op haar beleidsdoelstellingen – de bedrijfshal wilde verkopen aan het bedrijf dat daar als sinds 1998 gevestigd was. De gemeente werd dus niet schadeplichtig geacht, terwijl er wel in strijd was gehandeld met de Didam-regels.

Dat een overheidslichaam wel degelijk schadeplichtig kan zijn blijkt uit een andere kwestie. In een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden oordelen de raadsheren dat de gemeente Doetinchem onrechtmatig heeft gehandeld tegenover een exploitant van een tankstation en dat de gemeente als gevolg daarvan schadeplichtig is tegenover deze exploitant. Het onrechtmatig handelen bestond uit het in strijd handelen met de Didam-regels bij de verkoop van een bedrijvenkavel aan de snelweg A18. De gemeente had een bedrijvenkavel verkocht aan een bedrijf dat aangemeld stond op een wachtlijst. Als selectiecriterium stelde de gemeente de volgorde van binnenkomst te hanteren voor de uitgifte van kavels en dat deze wijze van selecteren vooraf openbaar bekend was gemaakt. Ter onderbouwing wees de gemeente onder andere op e-mails van bedrijven, waarin deze interesse tonen voor een perceel en aangeven bekend te zijn met de wachtlijst. De gemeente heeft volgens de exploitant de selectiewijze echter niet vooraf bekend gemaakt en daarmee geen passende mate van openbaarheid gegeven over de wijze van selecteren.

Het hof volgt dit betoog: dat de wachtlijst en de werkwijze van de gemeente bekend waren bij een aantal bedrijven is onvoldoende om te kunnen concluderen dat er een passende mate van openbaarheid is geboden. De geïnteresseerde bedrijven blijken vooral op de hoogte te zijn geraakt van de wachtlijst door contacten op de vastgoedbeurs PROVADA of gesprekken met medewerkers van de gemeente. Dit is naar het oordeel van het hof onvoldoende openbaar: de selectiewijze was niet voor iedere potentiële gegadigde bekend. Bekendheid van de selectiewijze mag niet afhankelijk zijn van toevallig contact van een potentiële gegadigde met de gemeente, zo oordeelt het hof.

De gemeente heeft volgens het hof de Didam-regels geschonden. De gemeente brengt naar voren dat zij niet onrechtmatig tegenover de exploitant heeft gehandeld, omdat deze geen kenbare interesse in de aankoop van het perceel had getoond. De gemeente brengt daarnaast naar voren dat de exploitant geen interesse in de kavel had, omdat zij later verzocht op de wachtlijst te komen voor een kavel van 4.000 m2, terwijl de betreffende kavel bijna 12.500 m2 was. Het hof verwerpt het verweer van de gemeente. De exploitant wilde meedingen naar de betreffende kavel, maar kreeg die gelegenheid niet. Dit terwijl de exploitant juist geïnteresseerd was in deze kavel omdat deze een capaciteitsprobleem rondom het tankstation kon oplossen. Dat de exploitant nooit concrete interesse heeft getoond, kan haar volgens het hof niet tegengeworpen worden omdat er juist geen passende mate van openbaarheid was geboden over de beschikbaarheid van de kavel en de gehanteerde selectiecriteria. De gemeente heeft volgens het hof zodoende onrechtmatig gehandeld tegenover de exploitant, nu deze de kans om de kavel te verwerven heeft verloren. Het hof verwijst de zaak door naar de schadestaatprocedure.

Ook de gemeente Dronten is tegen een schadeclaim aangelopen, Uit een recent arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden blijkt dat de gemeente in strijd handelde met de Didam-regels door geen selectiecriteria te hebben geformuleerd voorafgaand aan het selecteren van gegadigden. De gegadigden werden door de gemeente geselecteerd voor deelname via de gemeente aan een provinciaal project met het doel nieuwe natuur te creëren. De selectie leidt tot ruiltransacties met de geselecteerde gegadigden en er worden overeenkomsten gesloten om nieuwe natuur te ontwikkelen. Volgens het hof is in de overeenkomst die de gemeente sloot met de provincie Flevoland ten onrechte opgenomen dat de gegadigden geselecteerd waren op basis van vooraf bekende criteria. De eisers in de procedure betreffen grondgebruikers die ook mee wilden dingen naar de ruilgronden en de ontwikkelkansen.
Het hof oordeelt dat de gemeente onrechtmatig tegenover deze grondgebruikers heeft gehandeld. De vordering van de eisers tot verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt door het hof toegewezen. In de schadestaatprocedure zullen eisers aannemelijk moeten maken dat zij in de hypothetische situatie dat de gemeente vooraf duidelijke criteria had aangegeven, een plan hadden ingediend dat tenminste voldoet aan de randvoorwaarden van de gemeentelijke deelname aan het provinciale project. Het hof oordeelt dat in het geval de eisers daarin niet slagen, zij op basis van de gevalsvergelijking geen schade lijden. Als de eisers wel slagen in de op hen rustende bewijslast, dan kan naar het oordeel van het hof zich de situatie voordoen dat toepassing van het leerstuk van het verlies van een kans aan de orde kan komen. Met dit arrest biedt het hof een concreet kader aan de hand waarvan eventuele schade als gevolg van een schending van de Didam-regels vastgesteld zou kunnen worden, namelijk via het leerstuk van kansschade.

4 Eén-op-één wel Didam-proof

Ondanks de Didam-regels zijn één-op-één uitgiftesituaties toelaatbaar, in verschillende situaties. Wij gaan in op een aantal van die gevallen. De jurisprudentie sinds Didam I en II bevestigen dat een (vrijwel) Didam-regels bestendige methode om grond één-op-één uit te geven mogelijk is in het geval er behoefte is aan een integrale gebiedsontwikkeling en de afnemende partij al een grondpositie in het ontwikkelgebied bezit (of aanspraak kan maken op een zelf te verwerven grondpositie). Deze partij kan – veelal – aangewezen worden als de enige serieuze gegadigde. Wij wijzen bijvoorbeeld op een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland. In deze uitspraak oordeelt de voorzieningenrechter dat de gemeente een projectontwikkelaar die beschikt over een aan de gemeentegrond grenzende grondpositie op een voormalig recreatiepark, kan aanwijzen als de enige serieuze gegadigde. De reden: het beleidsmatige uitgangspunt van de gemeente dat op het voormalige recreatiepark één integrale herontwikkeling moet plaatsvinden. Omdat de projectontwikkelaar eigenaar is van ongeveer de helft van het te ontwikkelen gebied, ligt het voor de hand dat die projectontwikkelaar de herontwikkeling zal realiseren. De voorzieningenrechter oordeelt dat het evident is dat de ontwikkeling “makkelijker en efficiënter zal verlopen” als deze integraal plaatsvindt.

Ook valt in dit verband te wijzen op een arrest van het Hof Den Haag van begin februari 2026. Dit arrest draait om het volgende. De gemeente Papendrecht heeft het voornemen een deel van een perceel gemeentegrond te verkopen aan de eigenaar van naastgelegen percelen, zodat deze hierop twee woningen kan realiseren. De gemeente geeft in de bekendmaking van het voornemen tot verkoop onder andere aan dat de te verkopen grond zonder samenhang met de naastgelegen percelen van de enige serieuze gegadigde te smal is om een woning op te bouwen. In het arrest oordeelt het hof dat het vereiste van de gemeente – inhoudende dat de koper de grond zal (kunnen) ontwikkelen voor woningbouw – een redelijk criterium is.

De gemeente bepaalt de uitgiftedoeleinden

Ook een terugkomend element in de Didam-jurisprudentie van het afgelopen jaar: een overheidslichaam zoals een gemeente, mag zelf bepalen voor welke doeleinden zij haar grond uitgeeft én de Didam-regels dwingen een overheidslichaam er niet toe om grond te verkopen ten behoeve van ongewenste alternatieven. De jurisprudentie volgt daarmee rechtstreeks de verduidelijking van de Hoge Raad hierover in het Didam II-arrest: aan welke gegadigde een onroerende zaak zal mogen worden verkocht is afhankelijk van de criteria die het overheidslichaam formuleert met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte.

Illustratief in dit kader is een uitspraak van de Rechtbank Gelderland van eind vorig jaar over een in Doesburg uitgebroken supermarktoorlog. Wat is hier aan de hand? Een supermarktexploitant is eigenaar van een pand in Doesburg waarin een DekaMarkt is gevestigd. Dit pand is gelegen in een gebied dat de gemeente wil herontwikkelen. Daarom heeft de gemeente het voornemen grond elders één-op-één te verkopen aan de supermarktexploitant, in ruil voor de grondpositie van de supermarktexploitant in het herontwikkelingsgebied. De supermarktexploitant kan dan de DekaMarkt verplaatsen naar de van de gemeente te kopen grond. Een concurrerende supermarktexploitant komt op tegen het voornemen van de gemeente. Deze concurrent brengt onder andere naar voren dat ook zij een supermarktlocatie kan bouwen op de door de gemeente te verkopen grond en deze dan kan verhuren aan de DekaMarkt.

Een ander voorstel van de concurrent is om de voormalige Plus, waar de concurrent over beschikt, naar de locatie te verplaatsen. De rechter gaat hier niet in mee: de gemeente mag – gelet op haar beleidsvrijheid – kiezen voor herontwikkeling op de door de gemeenteraad vastgestelde wijze. Wil de gemeente kunnen beschikken over de grond van de supermarktexploitant, omdat zij hier een herontwikkeling wil realiseren, dan staat het de gemeente vrij om de supermarktexploitant in ruil daarvoor één-op-één een alternatieve locatie voor haar bedrijfsactiviteiten aan te bieden. Naar verluidt is tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld, terwijl zeer recentelijk ook nog door de Rechtbank Gelderland is geoordeeld tot opheffing van een door de concurrerende supermarktexploitant gelegd beslag op de grond, welk beslag was gelegd ter voorkoming van gemeentelijke levering. Het moge duidelijk zijn na al deze uitspraken over dezelfde kwestie: er is een heftige supermarktoorlog uitgebroken te Doesburg.

Nieuw fenomeen

Een ander voorbeeld waaruit volgt dat het overheidslichaam mag bepalen voor welke doeleinden grond wordt uitgegeven, is te vinden in een arrest van het Hof Den Haag. Het hof zag zich gesteld voor de vraag of de gemeente Leiden een projectontwikkelaar kon aanwijzen als enige serieuze koopgegadigde voor de aankoop van een aantal percelen in het stationsgebied (ten behoeve van een herontwikkeling), door het hof aangeduid als “een omvangrijk project”. Het Haagse rechtscollege beantwoordt deze vraag bevestigend. De gemeente mag de percelen één-op-één aan de projectontwikkelaar aanbieden, omdat deze eigenaar is van een flat gelegen in het te ontwikkelen gebied en de eigenaar slechts bereid is over te gaan tot herontwikkeling van de flat als zij óók de rest van het gebied mag ontwikkelen. De gemeente wil – gelet op haar beleidsdoelstellingen – de flat herontwikkeld zien en dus stemt ze in met deze ‘package deal’. Het hof oordeelt dat dit de gemeente vrijstond. Ook al bestonden er – in theorie – andere mogelijkheden om een herontwikkeling van de flat te bewerkstelligen, zoals onteigening.

Vergelijkbaar, maar op een veel kleinere schaalomvang: de gemeente Huizen wil grond verkopen in het kader van de plaatsing van een trafostation, terwijl de eisende partij de grond wil aankopen in het kader van het plaatsen van een moestuintje of bankje. De eisende partij vangt bot bij de Rechtbank Midden-Nederland: het staat de gemeente vrij om de grond alleen te verkopen ten behoeve van het trafostation.

Het kan ook anders lopen. Zo gaat de Rechtbank Rotterdam niet mee in de redenering dat een projectontwikkelaar de enige serieuze gegadigde was voor de aankoop van een perceel van 52m2, gelegen naast de herontwikkeling die uitgevoerd werd door de projectontwikkelaar. De gemeente Nissewaard wil dit perceel verkopen aan de projectontwikkelaar zodat hierop een brandtrap gerealiseerd kan worden. Ook de buren hebben interesse in het perceel. Zij willen daarop privéparkeerplaatsen realiseren. De voorzieningenrechter oordeelt in het nadeel van de gemeente en de projectontwikkelaar. Struikelblok voor de gemeente in deze procedure was onzes inziens niet de reden voor verkoop, maar de bekendmaking van het voornemen tot verkoop. De voorzieningenrechter constateert dat deze op punten feitelijk niet klopt en onvoldoende onderbouwd is. Deze uitspraak laat zien hoe belangrijk een degelijke ‘Didam-bekendmaking’ is. Je kunt te maken hebben met een situatie waarin je gerechtvaardigd kunt stellen dat er maar één serieuze gegadigde is. Maar als je Didam-bekendmaking niet deugt, dan kan het toch misgaan.

De enige serieuze vergunning

Een nieuw fenomeen zijn uitspraken over één-op-één uitgiften aan een partij die beschikt over een zogenaamde Wbr-vergunning. Dit is een vergunning in het kader van de Wet beheer rijkswaterstaatswerken. Een Wbr-vergunning was (tot 1 januari 2024) vereist voor het realiseren en exploiteren van (bijvoorbeeld) energielaadpunten bij een Rijksweg (vanaf 1 januari 2024 is de vergunningsplicht geregeld in de Omgevingswet). Een partij die een energielaadpunt wil realiseren en exploiteren heeft een Wbr-vergunning nodig. Daarnaast dient de partij te beschikken over privaatrechtelijke toestemming van het Rijksvastgoedbedrijf voor het gebruik van de grond, in de vorm van bijvoorbeeld huur. In een arrest van het Hof Den Haag bevestigt het hof dat een gegadigde die beschikt over een Wbr-vergunning, als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de huurovereenkomst.

Conclusie: één-op-één? Dat is best vaak mogelijk

Het zal duidelijk zijn na de hiervoor gegeven voorbeelden: een één-op-één uitgifte is onder verschillende omstandigheden mogelijk, mits daarbij de Didam-regels maar worden nageleefd. En dat is maar goed ook, want de Didam-regels zijn – ons inziens – bedoeld om gelijke gevallen ook gelijk te (laten) behandelen. Ongelijke gevallen hoeven niet gelijk te worden behandeld, maar rechtvaardigen relatief vrij snel het kunnen en mogen toepassen van een één-op-één uitgifte, mits het voornemen daartoe vooraf maar bekend wordt gemaakt op de juiste wijze.

Nog één keer terug naar Didam: de supermarktoorlog aldaar is vorig jaar definitief beslecht, dit keer ‘buiten rechte’. In september 2025 sloten de gemeente en Didam Have een vaststellingsovereenkomst. Didam Have accepteerde de verkoop van de gemeentehuislocatie aan Groenstaete. Als tegenprestatie zal de gemeente binnen haar publiekrechtelijke kaders planologische medewerking verlenen aan verplaatsing van de Albert Heijn naar een nieuwe woningbouwlocatie. De ‘Didam-kwestie’ is daarmee tot een einde gekomen. De ontwikkeling van de Didam-jurisprudentie nog niet. Al was het maar omdat er, zoals hiervoor al aan de orde gekomen, inmiddels een nieuwe supermarktoorlog is uitgebroken in het nabijgelegen Doesburg.