platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Winkelleegstand: na de zondvloed komt zonneschijn

Winkelleegstand: na de zondvloed komt zonneschijn

2016.01.18_Winkelleegstand: na de zondvloed komt zonneschijn_C

18 jan 2016 - Het oplopen van faillissementen hoort bij recessies en het daarop volgend herstel. Omzetten vallen tegen, reserves raken op, zwakkere marktpartijen komen in nood. Het slechte nieuws van de laatste weken over de faillissementen van V&D/La Place, Macintosh en DA heeft de tongen weer in beweging gekregen. PropertyNL heeft het over een “tsunami van winkelleegstand” en Trouw kopt “Leegstand V&D is een ramp voor het stedelijk winkelhart”. Dat de overname, afslanking en herpositionering van met name V&D een forse impact zal hebben op onze winkelgebieden lijkt evident. Toch lijkt rampspoed-berichtgeving sterk overtrokken.

30% afname winkeloppervlakte?

De “onheilsprofeten” van de Nederlandse retail zien de toekomst voor fysieke winkels donker in. Zij geloven vooral in de kracht van e-commerce. Met name kleinere winkelcentra, binnensteden en de B2- en C-zones van de grotere binnensteden zouden kind van de rekening zijn. Bijzonder hoogleraar Cor Molenaar, wiens leerstoel in eMarketing & Distance Selling gesponsord wordt door bedrijven die actief zijn in zijn vakgebied, laat in de Telegraaf van 2 januari 2016 weten dat het faillissement van V&D en Macintosh “pas het begin” is. Hij noemt ketens die volgens hem moeten herstructureren, zoals Bristol, Hema, Blokker en Gamma. Onder meer als gevolg van de toenemende populariteit van online winkelen en de opmars van nieuwe winkelconcepten meent Molenaar dat een krimp van maar liefst 30% van de aanwezige winkelruimte onvermijdelijk is. Als deze voorspelling klopt, valt te verwachten dat dit niet alleen veel effect heeft op de ontwikkeling van bestaande binnensteden, maar ook op de grondexploitatie van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling.

Survival of the fittest?

De e-commerce adepten vinden steun aan hun zijde van de gerenommeerde winkelmakelaars, zoals CBRE, JLL en CW/DTZ. De winkelmakelaars geven aan dat de tweedeling tussen grootste steden en kleinere steden steeds belangrijker wordt. Inderdaad vestigen internationale nieuwkomers zich het liefst in de grootste binnensteden voordat zij het aandurven om hun kansen in de kleinere steden te verkennen. De Görgens Gruppe wil bijvoorbeeld met haar eerste KULT-winkel in de Nieuwe Haagse Passage testen of de Nederlandse markt interessant is. Daarmee is echter nog niet gezegd dat het krachtiger worden van de grootste binnensteden automatisch inhoudt dat er geen toekomst meer zou zijn voor kleinere binnensteden. Allerlei lokale omstandigheden gaan bepalen of een binnenstad voldoende vitaliteit en weerstand heeft. Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft in “De veerkrachtige binnenstad” een goede poging gedaan om het verschil in vitaliteit van de Nederlandse binnensteden te wegen.

En het wiel? Het draait voort

Een genuanceerd geluid komt van de Nederlandse winkelmarktdeskundigen die we voor het gemak de pragmatisten zullen noemen. Dat er grote veranderingen gaande zijn in de retail wordt erkend. Dat is zo sinds het begin der tijden: het ‘wheel of retailing’ draait door en zorgt voor een constante successie van winkelformules. Het uitblijven van het wegvallen van bepaalde winkelformules, al dan niet na een faillissement, zou uitzonderlijk en ongezond zijn. In een recessie wordt het bed opgeschud. De pragmatisten zijn goed op de hoogte van de grote variatie in het economisch functioneren van het gehele Nederlandse winkelaanbod en weten dat winkels in de grootste binnensteden niet persé de beste economische resultaten behalen. Kleinere binnensteden met een sterke regionale verzorgingsfunctie, een dynamische bevolking en veel ondernemerskracht kunnen het economisch gezien bijzonder goed doen, beter zelfs dan de grootste binnensteden.

Negatieve én positieve impact van e-commerce op winkelgebieden

De pragmatisten benadrukken dat de impact van e-commerce op winkelgebieden niet zo groot is als de e-commerce adepten verwachten. Er wordt flink gediscussieerd over hoe de online bestedingen aan producten zich verhouden met de toonbankbestedingen van de detailhandel. Interessant is dat het CBS over 2015 vaststelde dat de groei van online omzet van de multi-chanellers (winkelbedrijven die ook via internet verkopen) met 23,5% sterker was gestegen dan die van de pure internet verkopers (+14,4%). Als je winkels hebt, heb je bij de consument een streepje voor. Bij sommige winkelbedrijven, zoals Multivlaai, wordt besteld via internet en afgehaald in de winkel. Misschien wordt die omzet dan zowel bij de e-commerce omzet als bij de detailhandels-bestedingen geteld. Succesvolle winkelformules redden het goed zonder online verkoop: dit geldt voor groot (Action) en klein (Flying Tiger). De groei van e-commerce icoon Wehkamp (vormde zichzelf van postorderaar om tot online aanbieder) blijft achter bij die van haar concurrenten. Wreekt de wet van de remmende voorsprong zich hier? Het beeld is zo divers dat de vraag hoe de optelsom voor het aantal m2 winkelruimte in ons land uiteindelijk zal uitvallen eenvoudigweg niet valt te beantwoorden. Elk krimppercentage is per definitie speculatief. Even speculatief is het om te stellen dat de balans van e-commerce voor onze winkelgebieden uiteindelijk positief zal uitpakken.

In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst Het ei van Columbus om de winkelstraten te redden is zeker nog niet gevonden. Het lijkt er nu op dat we richting een mix van aantrekkelijke fysieke winkelconcepten en slimme combinaties van online en offline winkelen. Dit wordt een proces van vallen en opstaan. Ook met betrekking tot de vulling van de winkelstraten blijft het lastig om succes van al dan niet nieuwe winkelformules lastig te voorspellen. Een mooie illustratie daarvoor is de Top 100 Retail Concepten die het tijdschrift VGvisie vorig jaar publiceerde. Van de 100 genoemde prachtige en veelbelovende, buitenlandse en Nederlandse winkelformules in deze lijst blijkt nog geen jaar na publicatie 10% in de gevarenzone te verkeren. Bilder & de Clercq is failliet. Sephora heeft zich uit Nederland teruggetrokken. Met Blokker en Hema gaat het niet zonder meer goed, volgens de kenners. ANWB en C&A zijn bezig met het pad omhoog. Dat is de ‘fighting spirit’ die we nodig hebben. Zo kennen we de Nederlanders weer.

Lees verder:

Auteurs

Portret - Alexandra de Jong
Alexandra de Jong

consultant location development bij ECORYS

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte