platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Project

Duurzame gebiedsontwikkeling tienkamp 2016: RijswijkBuiten

Duurzame gebiedsontwikkeling tienkamp 2016: RijswijkBuiten

rijswijk buiten Nanda Sluijsmans

5 dec 2016 - In 2011 verscheen de publicatie “Duurzame Gebiedsontwikkeling, doe de Tienkamp!” van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling. Het boekje met handreikingen en inspiratie was bovenal een pleidooi om de aandacht niet alleen te richten op energieprestatie maar op duurzaamheid over de volle breedte. Nu vijf jaar later is de noodzaak voor een de brede blik op de meeste plaatsen wel doorgedrongen. Maar wat zien we hiervan terug in de praktijk? Oftewel: hoe staat het met het realiseren van duurzaamheidsambities in gebiedsontwikkelingen? In een serie artikelen zoomen we in op een aantal projecten. In deze aflevering: RijswijkBuiten. In Rijswijk werd vol ingezet op het realiseren van een (op termijn) energie-neutrale woonwijk. Ook voor andere duurzaamheidsaspecten lag de lat hoog.

Rijswijk Buiten
  • Project: nieuwbouwlocatie ten zuiden van Rijswijk, transformatie tuinbouwgebied tot groenstedelijk woon- en werkmilieu.

  • Partners: Dura Vermeer, gemeente Rijswijk, Merosch en TU Delft.

  • Programma: 3500 voornamelijk grondgebonden woningen, bedrijventerrein (beperkte schaal) en wijkvoorzieningen

  • Looptijd en status: Sinds 2008, einddatum 2023, ca 1000 woningen in ontwikkeling, ca. 600 woningen gerealiseerd. 


Succesfactoren duurzaam ontwikkelen RijswijkBuiten
  • Actief betrekken en input organiseren van de raad en B&W, van initiatief tot realisatiefase.

  • Projectmanagement met politieke affiniteit, commitment, continuïteit in de bemensing en het vermogen om de politiek eigenaarschap te laten ontwikkelen voor de planontwikkeling.

  • Politiek die het aandurfde om risicodragend in te stappen en de projectleiding mandaat te verschaffen.

  • Ontwerpende aanpak op basis van Mutual Gains Benadering.

  • Introductie van duurzame innovaties op basis van bewezen technieken.

  • Een prestatiecontract tussen de gemeente en ontwikkelaar (renteprikkel in ruil voor bouwclaim). Risico’s zijn daar gelegd waar men ze kan managen en beïnvloeden.

  • Oprichting van de Energie Exploitatiemaatschappij RijswijkBuiten (EERB). Door slimme ‘outsourcing’ worden energie-neutrale woningen aangeboden voor scherpe V.O.N.-prijs.

  • Lange termijn garanties voor bewoners: 25 jaar goede werking en energieneutraliteit.

  • Vroegtijdig betrekken van het Waterschap en een gemeenschappelijk kennisontwikkelingstraject heeft geleid tot goede integratie van wateraspecten.

De opgave voor RijswijkBuiten was het transformeren van een tuinbouwgebied tot een groenstedelijk woon- en werkmilieu met oog voor de ondergrond en cultuurhistorie. In de plannen is gekozen voor de bouw van hoofdzakelijk grondgebonden woningen. Dit omdat Rijswijk en Delft een hoog percentage gestapelde woningbouw kennen, waaronder veel na-oorlogse flatportiekwoningen. Duurzaamheid is vanuit verschillende aspecten benaderd. Vooral op het gebied van energieprestatie lag de lat hoog. De wijk krijgt geen gasnetwerk en de gemeente zet in op een (op termijn) energie-neutrale woonwijk. Doel was daarnaast de aanwezige groene kwaliteit in het gebied maximaal te benutten voor het creëren van identiteit en een goede leefomgeving. Ook de rijke cultuurhistorie van het gebied van tuinbouw en kloosterterrein heeft een plek gekregen in het stedenbouwkundig ontwerp.  

rijswijkbuiten plankaart.png

Organisatie, rollen en samenwerking

De gemeente Rijswijk heeft in 2007, op de drempel van de crisis, bewust gekozen voor een ander pad en duurzaamheid gebruikt als sleutel om uit de crisis te komen. Startpunt was een open discussie met Burgemeesters en Wethouders en de gemeenteraad en enkele externen, waaronder de TU Delft. De TU Delft was in beeld gekomen vanwege de publicatie ‘De engel uit het marmer’, waarin gepleit wordt voor een andere manier van ontwikkelen: globaler, flexibeler en met het betrekken van de gemeenschap. Geïnspireerd op dit betoog is in RijswijkBuiten het proces centraal gesteld. In een vroeg stadium zijn de technische en financiële consequenties van geformuleerde ambities - geen gasnetwerk, maar een energie neutrale wijk - in beeld gebracht, en is uitgezocht hoe deze gerealiseerd kunnen worden met maximaal draagvlak bij alle betrokken partijen.

De gemeenteraad en college van B&W zijn intensief betrokken bij de procesaanpak, de uitgangspunten en inhoudelijke invulling en voortgang van de gebiedsontwikkeling. Tijdens informatieavonden, workshops en excursies heeft de raad haar ambities geformuleerd en gereageerd op tussenresultaten. Om alle belangen op een rij te krijgen is gekozen voor een ontwerpende aanpak op basis van Mutual Gains Benadering. Ambities en aandachtspunten zijn verwerkt in de planvorming.

Jan Brugman, projectdirecteur RijswijkBuiten: “De focus op proces en het intensief betrekken van raad en college van B&W hebben ertoe geleid dat de politiek zich eigenaar voelt van de ontwikkeling. Politieke affiniteit, commitment en continuïteit in de bemensing van het projectmanagement heeft hier zeker aan bijgedragen. In Rijswijk kreeg de projectleiding uiteindelijk een ruim ambtelijk mandaat van het college en de raad. Dat is een belangrijke succesfactor gebleken, want als management heb je ruimte nodig om het waar te kunnen maken, je moet elke dag kunnen schakelen. Zo’n mandaat verlenen vraagt natuurlijk ook bestuurlijke moed.”

Energie Exploitatiemaatschappij RijswijkBuiten (EERB)

Om de energiezuinige woningen te kunnen realiseren en toch een betaalbaar product voor starters op de woningmarkt te kunnen bieden, is Energie Exploitatiemaatschappij RijswijkBuiten (EERB) opgericht. Dit bedrijf blijft - indien door de bewoner gewenst - eigenaar van de techniek die nodig is om tot een EPC van nul te komen, zoals de warmtepomp en de zonnepanelen. Bewoners kunnen een huurcontract met een garantie aangaan voor 25 jaar. Gezien de verwachte prijsstijging van energie is dat een aantrekkelijk aanbod. EERB neemt daarmee ook de verantwoordelijkheid voor het onderhoud aan de installaties. Het concept van Energie Exploitatie RijswijkBuiten wordt momenteel onder de noemer Klimaatgarant ook voor andere locaties buiten Rijswijk uitgewerkt.

De gemeente Rijswijk sloot een prestatiecontract met de ontwikkelaar. Risico’s, grondexploitaties en vastgoedontwikkelingen zijn open besproken om te kijken wie waar garant voor kan staan en wie waar investeert. Risico’s zijn neergelegd daar waar men ze kan managen en beïnvloeden. Zo is in het prestatiecontract o.a. vastgelegd dat de ontwikkelaar rente betaalt over de geprognotiseerde grondwaarde in ruil voor een bouwclaim.

Lees ook dit artikel over leiderschap in gebiedsontwikkeling.

Op watergebied is vanaf de voorkant nauw samengewerkt met het Hoogheemraadschap van Delftland. RijswijkBuiten was in 2010 een ‘proeftuin’ van het regionale kennisprogramma Waterkader Haaglanden. Het Programmabureau RijswijkBuiten en het Hoogheemraadschap hebben samen een viertal onderzoeksprojecten op het gebied van water doorlopen. Doel was om kennis te ontwikkelen rond de integratie van wateraspecten in een proces van stedelijke gebiedsontwikkeling. Concreet betekende dit het creëren van twee robuuste poldersystemen waarbij het boezenwater in verbinding zou komen met de wijk en wonen aan het water mogelijk zou worden.

De laatste jaren staan ook voor RijswijkBuiten in het teken van herstel van de woningmarkt. Dat is goed merkbaar, maar heeft het resultaat en de werkwijze niet zozeer beïnvloed. De organisatie, het zogenaamde ‘Rijswijkse model’, blijkt ook bij de tussentijdse evaluatie in 2015, een succesvol regiemodel te zijn voor de lokale overheid.

Belangrijkste les van de afgelopen jaren is dat aandacht voor de relaties met en tussen nieuwe bewoners van groot belang is. Bewoners moeten het concept dragen om doelstellingen te bereiken. Het voortdurend in contact blijven met bewoners is daarvoor een vereiste. Regelmatig vindt daarom overleg plaats met een inmiddels opgerichte bewonerscommissie, en periodiek met alle verenigingen van eigenaren die per deelplan zijn opgericht (inmiddels 15 verenigingen). In Rijswijk ervaren ze dat het belangrijk is dat bewoners de wijk bij oplevering als echt “af” ervaren en niet als “wijk in aanbouw”. Een andere belangrijke constatering is dat een school in de wijk de sleutel is voor vanzelfsprekend contact binnen de wijk, te beginnen met kinderen. Deze moet dan ook zo snel mogelijk een plek krijgen, ook al is het in de vorm van noodlokalen. Rijswijkbuiten.png

Duurzame gebiedsontwikkeling: doe de tienkamp!

Waar gaat het over? Verstandig handelen van alle betrokkenen bij gebiedsontwikkeling. Duurzaamheid is geen specialisatie, beter op z’n plaats is de metafoor van de Tienkamp. Om die te kunnen winnen moet je goed zijn op alle onderdelen. Besteed je teveel aandacht aan het ene onderdeel, dan gaat dat ten koste van het andere. Bij duurzame gebiedsontwikkeling is dat niet anders. De kunst is goed te scoren op planet, people en profit en op alle vlakken –maatschappij, ecologie en economie- waarde toe te voegen. Lees er meer over in de publicatie “Duurzame gebiedsontwikkeling: doe de tienkamp!

De tienkamp van RijswijkBuiten:

ENERGIE +++ alle woningen beschikken over warmtepompen, pv-panelen, drievoudig gelaagd glas en een ventilatiesysteem dat reageert op de aanwezigheid van mensen. Sommige woningen in de wijk zijn Nul-Op-de-Meter. Het ontwikkelen van een smart grid en het benutten van elektracapaciteit voor elektrisch rijden is een volgende stap. Naast energiebesparende maatregelen krijgen de huizen zonnepanelen voor het opwekken van energie, en zorgt bodemwarmte voor de verwarming. Onder andere de douche haalt warmte uit het wegspoelende water.

MOBILITEIT EN TRANSPORT —- Er is in het planconcept een ruimtereservering opgenomen voor een halteplaats voor bijvoorbeeld lightrail, welke kansen zijn vergroot nu de spoor tussen Delft en Rijswijk wordt verdubbeld naar vier sporen, maar op realisatie van een halteplaats is (nog) geen zicht. Mede daardoor zijn de ov-verbindingen met de omgeving matig en is de wijk sterk auto georiënteerd. Voor de korte termijn wordt ingezet op het realiseren van (nieuwe) buslijnen.

GEBIEDSHISTORIE & IDENTITEIT +++ Deelgebied Sion wordt gekenmerkt door zijn geschiedenis van het oorspronkelijk middeleeuwse landgoed en kloostercomplex Sion en de daarop volgende luxe buitenplaats tot in de 19e eeuw. Resterende bouwwerken, waterpartijen als de Spieringswetering, de verkaveling inclusief de as van de buitenplaats zijn in het stedenbouwkundig plan opgenomen. Het project ‘geworteld wonen’ refereert met zijn gemeenschappelijke (moes)tuin aan het klooster, de daarbij horende warmoezerij en de latere glastuinbouw in het gebied. Deelgebied ’t Haantje ligt direct aan het Wilhelminapark. De oude polderverkaveling wordt in het ontwerp gerespecteerd en de Engelse landschapsstijl van het Wilhelminapark zal in de nieuwe wijk overlopen en een logisch geheel gaan vormen.

WATER & KLIMAATADAPTATIE +++ Nauwe samenwerking met het Hoogheemraadschap heeft geleid tot goede integratie van wateraspecten in de woonomgeving. Een uitgebreid en klimaatrobuust waternetwerk verbindt woningen met elkaar en de omliggende omgeving. De waterkwaliteit wordt met helofytenfilters op natuurlijke wijze op peil gehouden. Parkeerplaatsen zijn waterdoorlatend.

FLEXIBILITEIT +++ Er is een flexibel, op proces gebaseerd plan gemaakt. Daarnaast is er vraaggestuurd ontwikkeld, er was ruimte om mee te bewegen met trends, zoals het creëren van ruimte voor collectief particulier opdrachtgeversprojecten. Daarnaast zijn er ruimtelijke reserveringen opgenomen voor aansluiting op het Rijkswegennet en om een halteplaats Rijswijk Zuid te kunnen maken. Op het gebied van energie is er een smart grid aangelegd dat wisselend aanbod van/ vraag naar energie kan afstemmen.

GEZONDHEID EN VEILIGHEID +++ De buurten zijn autoluw ingericht, het parkeren is aan de binnenzijde georganiseerd waardoor kinderen op straat kunnen spelen. Het parkachtige karakter en de groenstructuur dragen bij aan een goede luchtkwaliteit. Daarnaast is er aandacht besteed aan sociale veiligheid en de borging van sociale samenhang binnen de wijk.

TRANSFORMATIE EN RUIMTEGEBRUIK +++ Parkeren is achter de woningen georganiseerd waardoor de straten autovrij zijn. Daardoor zijn straten geschikt voor spelen en konden er ook fruitbomen geplant worden, waarvan de oogst door bewoners wordt benut. Zorgvoorzieningen worden geïntegreerd op de plekken waar onder meer ook de brede school komt zodat dubbelruimtegebruik mogelijk is.

STEDELIJK GROEN +++ Er is veel aandacht voor groen, het verweven van de wijk met de bestaande parken en de aanleg van ecologische verbindingszones. Het park dringt met ‘groene vingers’ de wijk in, waardoor ter compensatie van verdwijnend groen een woongebied in een parkachtige omgeving ontstaat. Daarnaast is extra aandacht besteed aan het organiseren van het parkeren, veelal achter de woningen. Dit draagt bij aan de veiligheid, ruimtelijke en gebruikskwaliteit van de woonomgeving.

Haantje Rijswijk Buiten.png

NATUUR & LANDSCHAP +++ De karakteristieke polderverkaveling en watergangen zijn aanknopingspunten voor het stedenbouwkundig ontwerp van Sion geweest, maar ook voor het specifieke uiterlijk van woningen en buurten. Het tweede deelgebied in RijswijkBuiten is ’t Haantje gelegen aan de voet van het Rijswijkse Wilhelminapark. Dit groene park vormt het uitgangspunt voor het stedenbouwkundig ontwerp voor dit deelplan. De robuustheid van het groen-blauwe systeem draagt bij aan de biodiversiteit in het gebied.

Conclusies

De procesaanpak van RijswijkBuiten, het zogenaamde ‘Rijswijkse model’, blijkt een succesvolle aanpak voor de lokale overheid en heeft door de brede scope vanaf het begin bijgedragen aan het benutten van kansen over de volle breedte van de duurzaamheidsthema’s. Met name op het gebied van energie scoort RijswijkBuiten buitengewoon goed. De hoge ambities zijn tot op heden helemaal waargemaakt door het toepassen van een breed pallet aan mogelijkheden (o.a. zon-, aardwarmte en isolatie) en het ontwikkelen van het Klimaatgarantconcept. Hiermee heeft RijswijkBuiten pionierswerk verricht, op basis waarvan andere gemeenten een vliegwielstart kunnen maken. Bestuurlijke durf en de wens het anders te doen, een ambtelijk mandaat en continuïteit in de samenwerking zijn belangrijke factoren die aan het succes ten grondslag liggen.

Het -ondanks gemaakte reserveringen- nog steeds ontbrekende hoogwaardige openbaar vervoer en de afwezigheid van goede alternatieven, maakt dat de wijk sterk op automobiliteit leunt. Gecombineerd met de uiterst comfortabele (gezins)woningen (gerealiseerd op basis van bewezen techniek) heeft de wijk vrij traditionele bewoners getrokken. De gedragskant vraagt daarom aandacht. Brugman: “Verharde tuinen en niet duurzame schuttingen vind je in overvloed in RijswijkBuiten. Op het gebied van duurzaamheidsbesef en gedrag valt er nog een wereld te winnen. Hier is aan de voorkant actie gewenst en noodzakelijk en dit is nu ook een onderwerp van overleg met de huidige en toekomstige bewoners.” Kansen om op het gebied van mobiliteit te verduurzamen zijn er op een andere manier wel, met name in de aanleg van een smartgrid en het benutten van de opgewekte elektracapaciteit voor elektrisch rijden. 


Cover: Nanda Sluijsmans

Auteur

Portret - Danielle Niederer
Danielle Niederer

Adviseur Ruimtelijke ontwikkeling & communicatie

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte