Terugblik op het SKG-jubileumcongres, de kennissessies deel II (en slot)

Stedelijk programmeren & GO

Waar in het debat over bouwen en verdichten in de stad het lange tijd vooral over aantallen nieuwe woningen ging, komt inmiddels een tegenbeweging op gang. Deze vraagt aandacht voor een bredere insteek: de complete stad, waar ook tal van andere functies deel van uitmaken (en zich idealiter in de directe nabijheid van het wonen bevinden, zeker waar het om de dagelijkse voorzieningen gaat). In deze kennissessie, geleid door TU Delft-promovenda Saskia Beer, lieten allereerst Dries Drogendijk (gemeente Amsterdam) en Herman Nienhuis (gemeente Utrecht) zien hoe er in hun beider steden aan deze opgave wordt gewerkt. In Amsterdam was een kritisch rapport van de hoofdstedelijke rekenkamer aanleiding om scherper aan de wind te gaan zeilen en meer zicht te krijgen op de knoppen waar de gemeente zelf aan kan draaien om een complete stad te realiseren. Dat tegen de achtergrond van de ambitie om tot 2050 150.000 nieuwe woningen aan de bestaande stad toe te voegen. Het heeft inmiddels geresulteerd in een publicatie met daarin 40 ‘schuifjes’ waarmee de gemeente kan sturen. Zodat bijvoorbeeld betaalbaarheid van het wonen kan worden afgewogen tegen de toevoeging van allerhande ambities van gebiedsontwikkelingen.

In Utrecht wordt ingezet op dezelfde ambitie maar vindt de aanvliegroute plaats via het instrument van de ‘Barcode’, ontwikkeld in 2021 in het kader van de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU). De gemeente wil van Utrecht een tien minutenstad maken en dat vraagt om voldoende voorzieningen in alle Utrechtse buurten en wijken. De gemeente heeft in het nieuwe coalitieprogramma daar ook de nodige middelen voor gereserveerd, opdat de stad kan blijven groeien en naast het wonen ook andere programma’s worden mee-gekoppeld. Nienhuis gaf aan dat de Barcode niet als een absolute cijfermatige waarheid moet worden gezien, maar eerder als een manier om gestructureerd per gebied (bestaand en nieuw) hier het gesprek over te voeren (en wel tijdig). Het analyserende voorwerk wordt daarbij door de gemeente verricht, waarna woningcorporaties en marktpartijen het stokje over kunnen nemen bij concrete gebieds(her)ontwikkelingen.

Mariëtte Heemskerk (directeur De Goede Woning, Zoetermeer) en Marijke Nas (directeur ASR Real Estate Development) gaven in hun reacties aan dat instrumenten als deze goed kunnen helpen om het gesprek over complete gebieden en steden te voeren. Het ‘kaveldenken’ wordt ermee overstegen, het gaat weer over het grotere geheel. En vooral over de vraag hoe er niet alleen stenen op elkaar worden gezet, maar er juist ook leefbare gebieden ontstaan. Dat vraagt ook bij private gebiedsontwikkelaars voldoende kennis om met een zekere scherpte het debat hierover te kunnen voeren en precies aan te kunnen geven waar bijvoorbeeld bedrijven behoefte aan hebben (“even een plintje toevoegen is te gemakkelijk”). En hoe die wensen (voor bijvoorbeeld betaalbare werkruimtes) daadwerkelijk in plannen kunnen landen.

Kees de Graaf

Grond voor GO

Herman de Wolf (TU Delft) opende de sessie met de geschiedenis van het grondbeleid: rond 2000 boden in Haarlemmermeer zes publieke partijen tegelijk op dezelfde grond, wat het Rijk nooit meer wilde. Rijksgrond en een landelijke grondbank moesten die concurrentie voorkomen. Vanuit de VINEX-periode werd vanaf 2005 duidelijk dat gebiedsontwikkeling ook geld kon opleveren.

Rick Bauer, strategisch adviseur bij het Rijksvastgoedbedrijf, gaf vervolgens een verhelderende toelichting op de actuele stand van zaken. De pas aangekondigde Landelijke Integrale Grondbank (LIG) sluit aan op deze geschiedenis: deze levert vooral meerwaarde bij bovenlokale opgaven als energie en natuur, minder bij woningbouw. Om de markt niet te verstoren moet de LIG privaatrechtelijk en vrijwillig grond verwerven, zonder voorkeursrecht. De beoogde portefeuille is aanzienlijk groter dan de huidige, versnipperde ruilgrondvoorraad van het Rijksvastgoedbedrijf, maar vervangt bestaande grondbanken niet; samenwerking is uitgangspunt.

Bibi Witvliet (promovenda Radboud Universiteit) richtte zich meer op het onderzoek dat momenteel door het land wordt gedaan naar effectief grondbeleid. Versnipperd grondeigendom blijft onopgelost en kabinetswisselingen deden de uitkoopregeling verdampen, tot nadeel van provincies. In de zaal klonk de wens de grondbank offensiever in te zetten voor woningbouw, maar zowel Bauer als Witvliet benadrukten dat deze bewust een neutrale positie bewaakt; voorkeursrecht geldt nu vrijwel alleen voor defensie en kerncentrales. Toch is het draagvlak voor een landelijke grondbank breed, en het kabinet stuurt daar nu actief op aan.

Ook over dit onderwerp zijn op Gebiedsontwikkeling.nu de nodige haakjes voor de diverse invalshoeken te vinden:

• Landelijke grondbank dichterbij maar mag markt niet verstoren – de Kamerbrief over de LIG en de voorwaarden waaronder deze mag opereren.
• Grond(en) voor gebiedsontwikkeling – Co Verdaas, Marlon Boeve en Tom Daamen over de politieke en historische gronden voor een ander grondbeleid.
• Nieuw grondbeleid kan ook gebiedstransformaties uit het moeras trekken – over versnipperd grondeigendom, de Wvg-termijn en de modernisering van het grondbeleid.
• De Vinex-wijken tussen 2008 en 2020: duurdere huizen, rijkere bewoners – terugblik op de VINEX-periode en de gevolgen daarvan.
• Grondexploitaties leveren gemeenten miljard winst op; maar tegen welke prijs? – over winstgevendheid van grondexploitaties, relevant bij het punt over 2005.

Thomas Snoek

Netcongestie & GO

Netcongestie, voorheen vooral een probleem voor grootverbruikers, raakt inmiddels ook de kleinverbruiker en zet een rem op woningbouw en verduurzaming. Tijdens deze deelsessie schetsten Laszlo van der Wal (Liander) en Josefien Tiel Groenstege (Liander) een nieuw paradigma voor gebiedsontwikkelaars: netaansluiting als een schaars goed dat mogelijk sturend kan zijn binnen gebiedsontwikkeling.

De vraag naar energie ontwikkelt zich sneller dan de snelheid waarmee netbeheerders kunnen uitbreiden. Zelfs als de netbeheerder zo snel mogelijk zou willen uitbreiden, vragen van der Wal en Groenstege zich af of dit wel waar te maken is. Voor die uitbreidingen zijn namelijk ruimte en investeringen nodig. Het energienet is niet de enige ruimteclaim van het moment, denk bijvoorbeeld ook aan woningbouw of ruimte voor de rivier. Momenteel kunnen grootverbruikers zich overal vestigen, ook waar het energienet al overbelast is. Vanwege de aansluitingsplicht is de netbeheerder gedwongen zo snel mogelijk de aanvrager te faciliteren. Vanwege wet- en regelgeving mogen netbeheerder maar weinig keuzes maken over welke plek de ideale locatie zou kunnen zijn voor bijvoorbeeld extra uitbreiding van het net. Een datacenter dat over een paar jaar mogelijk verplaatst naar een andere plek, wordt net zo veel prioriteit gegeven als een woonwijk of ziekenhuis. Maar deze snelle beslissingen hebben lange termijn gevolgen voor het ruimtegebruik en de investeringskracht. Tiel Groenstege liet zien dat een onderstation een levensduur heeft van 50 jaar, maar dat met renovatie en uitbreiding sommige stations na 100 jaar nog steeds toegewezen zijn als onderstation.

Tiel Groenstege en Van der Wal willen het gesprek hierover openen omdat netaansluiting een schaars goed zal worden en wellicht een sturende component zal krijgen binnen gebiedsontwikkeling. “Laten we dat met elkaar zorgvuldig ontwerpen. Het is tijd voor participatie van de netbeheerder in het gebiedsontwikkelingsproces.”

Zarah Ursinus

Corporaties in GO

Woningcorporaties zijn langdurig aan wijken en gebieden verbonden. Vastgoedbezit, volkshuisvestelijke verantwoordelijkheden en relaties met huurders zorgen voor een institutionele aanwezigheid die zich vaak over meerdere decennia uitstrekt. Precies daarin raakt hun rol aan het thema van het SKG-zomercongres: de kracht van continuïteit. De sessie keek twintig jaar terug en twintig jaar vooruit, in een periode waarin corporaties opnieuw nadrukkelijker naar voren treden als partners in gebiedsontwikkeling. Jaren van scherpere taakafbakening en beperkte investeringsruimte legden het accent op het beheren en verbeteren van de sociale woningvoorraad. De huidige woningnood en de groeiende opgaven rond verduurzaming en leefbaarheid vergroten het belang van een gebiedsgerichte inzet. Gespreksleider Desirée Uitzetter plaatste ook de actuele Wet versterking regie volkshuisvesting in deze ontwikkeling. De wet verandert namelijk ook het speelveld van corporaties: hun inzet wordt steviger verbonden aan gemeentelijke volkshuisvestings-programma’s en regionale afspraken over betaalbare woningbouw naast de lokale prestatieafspraken.

Voor de terugblik op twintig jaar corporaties in gebiedsontwikkeling diende Den Haag Zuidwest als casus. Sylvia Leus-Theunissen, senior projectmanager bij Staedion, nam de deelnemers mee in de geschiedenis van het naoorlogse stadsdeel en de veranderende rol van de Haagse corporatie. Die rol wisselde door de jaren heen, van bouwer en beheerder tot investeerder en herstructureringspartner, met een periode waarin de gebiedsgerichte inzet sterk afnam. In Dreven, Gaarden en Zichten werkt Staedion nu met de gemeente Den Haag en Heijmans aan de groei van circa 2.000 naar 5.500 woningen, gekoppeld aan de vernieuwing van de openbare ruimte en sociale programma’s. Met deze bredere en meer integrale gebiedsaanpak neemt ook de organisatorische opgave voor de corporatie toe. Besluitvorming, risico’s, investeringscapaciteit en werkprocessen moeten daarbij in samenhang worden georganiseerd.

Vanuit de zaal ontstond een gesprek over de moeizame betrokkenheid van beleggers bij omvangrijke herstructureringsopgaven. De lange aanlooptijd en onzekerheden rond kosten en rendement kunnen vroegtijdige deelname bemoeilijken. Ook de terugkeergarantie riep discussie op. Deze geeft bewoners van te slopen woningen voorrang bij de toewijzing van nieuwbouw in het gebied. Het woord ‘garantie’ kan verwachtingen wekken over terugkeer naar dezelfde plek, op een vast moment of in een vergelijkbare woning. Maar de feitelijke mogelijkheden hangen onder meer af van het beschikbare woningaanbod en de geldende toewijzingsvoorwaarden.

Vanuit het panel benadrukte Kay Schellen, directeur Onderhoud & Projecten bij Staedion, het belang van voorzieningen die aansluiten bij het dagelijks leven en behoefte van bewoners. Chris Schaapman, directeur van het Nationaal Programma Den Haag Zuidwest, verbond dit aan de bredere sociale en economische ontwikkeling van het gebied. Als inspiratie verwees hij naar de AanDeBak-garantie, waarbij ook langdurig betrokken gebiedspartners, zoals corporaties en ontwikkelaars, kunnen bijdragen aan kansen voor scholing en werk.

Richting de afronding benadrukte Bart Kesselaar dat de invulling van de corporatierol mede wordt bepaald door de gebiedsopgave. In een herstructureringsopgave met veel corporatiebezit, zoals Den Haag Zuidwest, krijgt die rol een andere invulling dan bij nieuwbouw of transformatie in een gebied met weinig of geen corporatiebezit. Vanuit dat inzicht en met het oog op de komende twintig jaar bracht Maarten Georgius, senior adviseur bij Aedes, een vraag in die hem eerder was gesteld: “Waar zitten corporaties in de schoolbanken?” Daarmee wees hij ook op het belang van kennisontwikkeling tussen corporaties en andere gebiedspartners.

Reann Kersenhout

Defensieterreinen & GO

In sessie L: Defensieterreinen & gebiedsontwikkeling werd onder leiding van Fred Hobma (Universitair hoofddocent, TU Delft) en Marlon Boeve (Hoogleraar omgevingsrecht in gebiedsontwikkeling, TU Delft) verkend hoe de groeiende ruimteclaim van Defensie zich verhoudt tot andere opgaven, zoals woningbouw, natuur en water.

Ron Stapel (Ministerie van Defensie) gaf inzicht in het Nationaal Programma Ruimte voor Defensie (NPRD), waarin actief wordt gezocht naar manieren om defensiegebruik te combineren met andere ruimtelijke functies. Rosanne van den Eijkel (Ministerie van Defensie) illustreerde dit aan de hand van het Gebiedsperspectief Amersfoort tot Zeist (A-Z), waarin de groeiende defensieopgave is geïntegreerd in een langjarig perspectief voor een gebied met concurrerende ruimteclaims.

Defensie positioneert zich daarbij nadrukkelijk als partner in de samenleving, met als uitgangspunt dat investeringen in veiligheid waar mogelijk ook maatschappelijke en economische meerwaarde opleveren. De omvang van de opgave maakt dat veel defensielocaties feitelijk gebiedsontwikkelingen worden, waarbij vroege samenwerking essentieel is om tot betere, integrale oplossingen te komen en vertraging te voorkomen.

In het daaropvolgende panelgesprek werd duidelijk dat de omslag van defensiekrimp naar -groei een nieuwe dynamiek met zich meebrengt. Christiaan van Zanten (Provincie Utrecht) benadrukte dat het zoeken is naar een balans waarin de provincie de eigen opgaven – zoals natuur – moet blijven borgen. Rutger Dijksterhuis (Wethouder gemeente Amersfoort) gaf aan hoe lastig het is om de gemeenteraad en het publiek mee te nemen in afwegingen waarin woningbouw niet vanzelfsprekend prioriteit heeft. Tegelijk biedt de defensieopgave ook kansen voor een gemeente, bijvoorbeeld voor verbeterde infrastructuur en regionale samenwerking.

Een belangrijke les is dat gebiedsontwikkeling met concurrerende claims vraagt om expliciete keuzes en transparante afwegingen. Ontwerper Elbert Arens (PosadMaxwan) liet zien hoe ruimtelijke prioriteiten worden gevisualiseerd en afgewogen. En daarmee hoe ontwerpend onderzoek kan helpen om óók inzichtelijk te maken waar functies elkaar kunnen versterken. Uiteindelijk vraagt dit type opgaven niet alleen om inhoudelijke oplossingen, maar ook om vertrouwen op persoonlijk niveau en samenwerking over grenzen (van bestuurlijke lagen) heen. Een gedeeld belang van veiligheid creëert bovendien momentum, dit moet nú gebeuren.

Ruda van Ravensteijn

Data & GO

Onder leiding van journalist Inge Janse was één van de belangrijkste constateringen tijdens de sessie: er kan al heel veel, maar de grote hoeveelheid data die beschikbaar is, vraagt een nieuw type denken over het proces van gebiedsontwikkeling. Het is niet de applicatie of de hoeveelheid data die zorgt voor de verandering, maar de manier van gebruiken.

Jantien Stoter, hoogleraar 3D geoinformatie aan de TU Delft, liet zien hoe zij al meer dan tien jaar bezig is met koppelen van verschillende datawerelden. “Als je wil dat alle gemeenten dezelfde uitkomsten gaan hebben als ze met data aan de slag gaan zodat uitwisseling mogelijk is, dan moet je als overheid hier ook echt op gaan sturen. Architecten worden er niet voor betaald om data te maken die later ook weer te gebruiken is.”

Dus niet naar de techniek blijven kijken, maar data gebruiken als een asset. Florian Witsenburg, CEO van Tygron, doet al niet anders. Aan de hand van een dashboard dat de gemeente Nieuwegein gebruikt, liet hij zien wat er allemaal mogelijk is. “Er wordt heel veel gerekend, heel veel met data gewerkt. Maar hoe zorgen we ervoor dat data ook echt onderdeel wordt van de processen? Anders doe je niet meer mee in gebiedsontwikkeling.”

Data als een middel om het juiste gesprek te kunnen voeren. Die kracht benadrukte Emirto Rienhart, manager duurzame gebiedsontwikkeling, in de cases die hij aan de zaal liet zien. De conclusie van de experts én aanwezigen was dan ook positief: enthousiasme over de kansen en voorbeelden die al laten zien dat er betere en inclusievere plannen ontstaan.

De actiepunten uit de sessie, die de mensen uit de groep willen meegeven aan de vakgemeenschap:

• Er is behoefte aan de functie van dataprocessor binnen gebiedsontwikkeling, iemand die alle relevante databronnen verzamelt, eenvormig maakt en ontsluit.
• We moeten niet datagedreven werken, maar data-ondersteund. Gebiedsontwikkeling is gebaseerd op mensen en gesprekken, en die gesprekken kunnen beter gevoerd worden door betere informatie vanuit data.
• De plek van data in gebiedsontwikkeling voelt als toen de mobiele telefoon net in opkomst kwam: we begrijpen nog niet hoeveel er mee kan, en onderbenutten het daarom. We moeten data daarom serieuzer nemen.
• Het gat is nog te groot tussen de techniek van data en de praktijk van gebiedsontwikkeling. Er is een brug nodig tussen die twee, waardoor ze veel beter op elkaar aansluiten.
• We moeten ons niet blindstaren op de waarde hechten van data, want terwijl wij daarmee werken, verandert de wereld alweer, en daarmee ook de data. De data die we gebruiken, moet daarom meebewegen met de maatschappij.
• Data kunnen helpen bij participatieprocessen, mits we ze vertalen naar beelden en verhalen op het niveau van de deelnemers aan die participatie.

Jasper Monster

Gezondheid met GO

Tijdens de kennissessie stond de vraag centraal hoe gezondheid daadwerkelijk een leidend principe kan worden binnen gebiedsontwikkeling. Moderator Saskia Ruijsink (onderzoeker TU Delft) opende de bijeenkomst met de constatering dat gezondheid door vrijwel iedereen belangrijk wordt gevonden, maar dat de vertaalslag naar de praktijk nog lang niet vanzelfsprekend is.

Wouter Jan Verheul (Arcadis/TU Delft) ging in op de noodzaak van een andere manier van sturen en samenwerken. Hij schetste de toenemende personele en financiële druk op de zorg en benadrukte dat dit vraagt om een leefomgeving die ons gezond houdt en een beroep op de zorg verkleint, waarbij niet alleen de kosten, maar juist ook de maatschappelijke baten inzichtelijk worden gemaakt. Daarvoor is het maken van plekken die zowel de fysieke als de sociale en mentale gezondheid bevorderen essentieel. En speelt de nauwe afstemming tussen de gemeentelijke afdelingen stedenbouw en maatschappelijke ontwikkeling, naast ontwikkelaars, corporaties en borgpartijen een belangrijke rol, evenals nieuwe vormen van financiering waarin kosten en opbrengsten gezamenlijk worden beschouwd.

Marianne Lefever (PosadMaxwan) liet vervolgens zien dat gezondheid om een fundamenteel andere benadering van gebiedsontwikkeling vraagt. Niet de woningbouwopgave of economische ontwikkeling zou het vertrekpunt moeten zijn, maar de gezondheid van mensen en de kwaliteit van sociale netwerken en groen-blauwe structuren. Vanuit die basis kunnen keuzes worden gemaakt over wonen, werken en verblijven. Volgens haar leidt deze werkwijze tot andere ruimtelijke ingrepen, een betere verbinding tussen fysieke en sociale opgaven en een integraler ontwikkelproces, mits daarvoor voldoende bestuurlijk draagvlak wordt georganiseerd.

Kristina Knauf (Arcadis) ging in op de rol van data en meetinstrumenten. Instrumenten zoals de Gezonde Stad Index kunnen helpen om gezondheidsaspecten inzichtelijk te maken en besluitvorming te ondersteunen. Aan de hand van voorbeelden uit Capelle aan den IJssel en Amsterdamse Poort liet zij zien hoe vergroening, verblijfskwaliteit, waterberging en sociale veiligheid kunnen bijdragen aan een gezondere leefomgeving. Ook maatschappelijke kosten-batenanalyses laten zien dat de maatschappelijke opbrengsten vaak groter zijn dan de benodigde investeringen.

Henk Vonk (Synchroon) richtte zich op de relatie tussen gezondheid, zorg en de sociaal-fysieke context. Aan de hand van persoonlijke verhalen en praktijkvoorbeelden maakte hij duidelijk dat gezondheid niet alleen draait om de afwezigheid van ziekte, maar vooral om de mate waarin mensen worden ondersteund door hun leefomgeving. Gebiedsontwikkelaars kunnen gezondheid niet rechtstreeks sturen, maar wel bijdragen aan een omgeving die ontmoeting, zelforganisatie en gemeenschapsvorming stimuleert. Voorbeelden uit onder meer Utrecht, Tilburg en Rijswijk lieten zien hoe dergelijke principes in gebiedsontwikkeling kunnen worden toegepast.

Ferry Renne (Brink) sloot de inhoudelijke bijdragen af met een pleidooi voor waardegedreven gebiedsontwikkeling. Daarbij staat niet het proces of de afzonderlijke investering centraal, maar de maatschappelijke waarde die gezamenlijk wordt nagestreefd. Volgens hem vraagt dit om andere institutionele afspraken en langdurig commitment van betrokken partijen.

In de afsluitende discussie werd geconstateerd dat gezondheid weliswaar steeds vaker een plek krijgt in beleidsstukken, maar nog onvoldoende doorwerkt in de dagelijkse praktijk van gebiedsontwikkeling. Belangrijke aandachtspunten zijn het verbinden van sociale en fysieke domeinen, het betrekken van nieuwe partijen aan tafel, het ontwikkelen van passende afwegingskaders en het monitoren van resultaten. De algemene conclusie van de bijeenkomst was dat gezondheid eerder en explicieter onderdeel moet worden van gebiedsontwikkeling, waarbij een meervoudig instrumentarium en bestuurlijk draagvlak essentieel zijn.

Céline Jansen

Fietstocht Nieuw Delft

“We staan op een bijzondere plek”, zegt Arjaan Hoogenboom (stedenbouwkundige gemeente Delft). “Vanaf hier schilderde Vermeer namelijk zijn Gezicht op Delft.” Zo’n 30 congresgangers hebben zich met hun fietsen om de stedenbouwkundige van de gemeente Delft verzameld voor een tour door Nieuw-Delft, het nieuwe stadsgebied van 24 hectare (allemaal in eigendom van de gemeente) dat verrees op het in 2015 ondertunnelde spoor naar een masterplan van de Spaanse stedenbouwkundige Joan Busquets. Vrijwel niets is nog hetzelfde, blijkt bij onze fietstocht. Ja, twee betonnen pijlers van het oude spoorviaduct resteerden. En het oude station bleef ook. Verscholen achter de bloemenzee van Park Spoorloos gaat het nu door het leven als populaire horeca-spot. Bijna achteloos vertelt Hoogenboom verspreid over de route over het enorme werk dat hier wordt verzet. Zoals de enige overgebleven molen van Delft, De Roos, die in z’n geheel een meter moest worden opgetild om de treintunnel mogelijk te maken.

Circa 80 procent van Nieuw-Delft is nu af. Het resterende deel loopt vertraging op, onder meer omdat het tweede, meest oostelijke deel van de spoortunnel als fundament enige mankementen blijkt te hebben. Opvallend aan Nieuw-Delft is het uitbundige nieuwe groen (“Zelfs met die recente hitte bleef het redelijk koel”) en de grote variëteit aan gevelstijlen. Hier betaalt zich het veelvuldig toegepaste particulier opdrachtgeverschap uit. “Dankzij de nabije Faculteit Bouwkunde van de TU?”, suggereert een van de fietsers. Niet echt, nuanceert Hoogenboom snedig: “Bouwkundigen zijn meestal niet de meest praktische mensen.”

Martin Hendriksma