Financiering & Bekostiging

De toenemende druk op de stedelijke ruimte door verdichting betekent volgens adviseurs Theo Stauttener, Jaap Zijda, Hans Karssenberg en Jaap Schoufour dat vanaf de start van een gebiedsontwikkeling al nagedacht moet worden over de exploitatiefase.

In dit minicollege staat de uitleg van het systeem, het proces en de risico’s van de financiering van gebiedsontwikkeling centraal. In verrassend kort tijdsbestek wordt een heldere uitleg gegeven over deze complexe materie. De financiële paragraaf i…

Meerdere spelers zijn betrokken bij de financiering van gebiedstransformaties. TU Delft-onderzoekers Erwin Heurkens en Tom Daamen bespreken hun kenmerken, (on)mogelijkheden en veranderingen in de financieringsrollen.

Gebiedsontwikkeling, duurzaamheid en financiën vormen een ingewikkelde driehoeksrelatie, zeker bij gebiedsontwikkelingen van formaat. Willie Fikken en Arjan van Timmeren onderzochten de kosten en baten en van duurzame gebiedsontwikkeling en vonden e…

Stedelijke gebiedstransformaties gaan gepaard met lange doorlooptijden, versnipperd eigendom en hoge investeringskosten. Hoe kunnen we risicodragende voorinvesteringen verdelen en de terugverdientijd verkorten? Welke verbeteringen zijn mogelijk aan…

Nieuw historisch onderzoek naar grondexploitaties laat zien dat complexe gebiedsontwikkelingen nauwelijks te realiseren zijn zonder steun van gemeenten en het Rijk.

Welke financiële zaken spelen een rol bij gebiedstransformaties? Welke vormen van financiering zijn er? En hoe maak je dit soort transformatieprojecten financieel haalbaar? Daarover vertelt TU Delft-onderzoeker Erwin Heurkens.

Een gemeente die het onteigeningsrecht en bevoegdheden ten aanzien van het kostenverhaal 'doorlegt' aan een marktpartij: dat is de kern van het Rli-advies 'Grond voor gebiedsontwikkeling'. Paul van Dijk, partner bij Akro Consult, wijst het niet dire…

Modernisering van het grondbeleid staat op het ogenblik sterk in de belangstelling: in het kader van de aanstaande Omgevingswet worden momenteel de voorstellen voor de Aanvullingswet grondeigendom bediscussieerd. Daarnaast verscheen het veelbesproke…

“Er zijn nieuwe schoenen toegevoegd aan de gereedschapskist, terwijl de oude schoenen zijn gepoetst.” Dat zegt Frits Dinkla, projectleider gebiedsontwikkeling bij Rho Adviseurs, over de nieuwe Aanvullingswet Grondeigendom.

Volgens hoogleraar Erwin van der Krabben krijgt de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een zware kluif aan de hoge nieuwbouwambities. Hij bespreekt de voors én tegens van vier mogelijke oplossingen om de grondmarkt te vernieuwen.

Het belang van een groenblauwe leefomgeving is onomstreden. Toch is de inpassing in gebiedsontwikkelingen geen zekerheidje. Met name de bekostiging moet beter worden geregeld, zo blijkt uit onderzoek van de Leerstoel Gebiedsontwikkeling (TU Delft).

Om tot uitvoeringskracht te komen in de regio adviseren Hans Büchi en Koos de Groot een regionale omgevingsagenda (ROA) met een regionale investeringsagenda (RIA) te combineren. Zij onderbouwen dit met eerste resultaten in de regio Hart van Brabant.

Uit CPB-onderzoek blijkt dat vastgoedprijzen stijgen als de buurt verbeterd wordt door bijvoorbeeld ondertunneling van spoor of weg. De financiële kwantificering van brede welvaart kan zo helpen om grote investeringen te verantwoorden.

Tom Daamen en Simon van Zoest (Leerstoel Gebiedsontwikkeling) onderzochten hoe in het buitenland de aanleg van openbaar vervoer wordt bekostigd. In hun publicatie destilleren zij 6 inzichten en 3 aanbevelingen.

Biedt de Omgevingswet straks voldoende flexibiliteit om kostenverhaal toe te passen? Juridisch adviseur Evert Jan van Baardewijk analyseert dit aan de hand van het bestemmingsplan Retailpark Belvédère van de gemeente Maastricht.

Bedrijven willen in recessies het liefst op hun huidige plek uitbreiden, terwijl overheden bedrijventerreinen willen verbeteren. Een nieuwe manier van samenwerking en financiering kan dit versnellen, stelt Buck Consultants International.

Een (regionaal) investeringsfonds is een effectief instrument om baten én lasten tussen gebiedsontwikkelaars te verdelen. Dat blijkt uit onderzoek van de Leerstoel Gebiedsontwikkeling.

TU Delft-onderzoekers analyseren de mogelijkheden van gebiedsinvesteringszones en revolverende fondsen. Uit welke set van regelingen, afspraken en instrumenten bestaat dit soort arrangementen? En welke dilemma's komen erbij kijken?

Een revolverend fonds moet dure en complexe binnenstedelijke gebiedstransformaties vergemakkelijken en versnellen. Vandaag presenteert het Platform Stedelijke Transformatie een uitwerking van het plan voor zo'n fonds aan de minister, die eerder al 3…

ANALYSE Private financiering van verstedelijkingsopgaven hoeft niet duur te zijn, als je producenten verantwoordelijk maakt voor de exploitatie. Dat betoogt Frank ten Have van Deloitte Real Estate.

Gemeenten kunnen hun gebiedsontwikkelingen (gedeeltelijk) bekostigen door extra opbrengsten uit de OZB en het Gemeentefonds bij nieuwbouw te reserveren in een investeringsfonds. Frank ten Have berekent mogelijkheden en risico’s aan de hand van een f…

Laat eigenaren en gebruikers van vastgoed meebetalen aan ruimtelijke ontwikkelingen waarvan zij profiteren, bijvoorbeeld via de ozb of een ingezetenenheffing. Daarmee worden de lasten eerlijker verdeeld, stelt het CPB in een recente publicatie.

Kan het instrument gebiedsinvesteringszone (GIZ) helpen de nodige ruimtelijke investeringen te organiseren? Een analyse van hoogleraar Co Verdaas en SKG-directeur Tom Daamen.

Waarom zou een gemeente wel planschade moeten betalen aan ontwikkelaars, maar geen planbatenheffing mogen krijgen? Frank ten Have deed onderzoek voor minister Ollongren en adviseert negatief. In de Kamerbrief ziet hij gelukkig ook kansen.

Gemeenten kiezen marktpartijen vaak op basis van plankwaliteit en grondbod. De laatste variabele staat onder druk door stijgende prijzen. Adviseur Maurice Schenk (Akro Consult) heeft 7 tips om beter met het grondbod om te gaan.

Nieuwe bouwplannen moeten goed worden ingepast in de omgeving, ook als ze klein zijn. Gemeenten moeten hiervoor kosten maken maar brengen ze vaak niet in rekening. Toch zijn er goede mogelijkheden voor een effectief kostenverhaal.

Gemeenten verhalen fors minder kosten op projectontwikkelaars dan ze wettelijk gezien mogen, zoals voor infrastructurele voorzieningen, pleinen, trottoirs en groen. Binnenplanse kosten worden het vaakst doorberekend, bovenplanse kosten het minst.

Frank ten Have, expert gebiedsontwikkeling, kijkt terug op trends in het grondbeleid van gemeenten en pleit op basis daarvan voor een actievere houding van gemeenten.

Gebiedstransformatie vereist fysieke ingrepen, zoals bodemsanering en aanleg van riolering. Hoe kun je deze publieke voorzieningen financieren en private partijen laten meebetalen? Welke strategieën hebben gemeenten? En welke beperkingen gelden?

De overheid zal vaker financieel moeten bijspringen, wil er meer vaart komen in initiatieven voor het oplossen van de sterk oplopende vraag naar woonruimte in binnensteden. Nu haperen veel van deze gebiedstransformaties door een onrendabele top in d…

OPINIE Co Verdaas wil de meerjarenafspraken voor infrastructuur openbreken om flexibel te kunnen inspelen op mobiliteitsbehoeften. Dat maakt de overheid onbetrouwbaar, meent adviseur Jos Feijtel. Hij vindt dat gemeenten zelf meer moeten investeren.

Nieuwbouwwoningen zijn te duur omdat gemeenten te hoge grondprijzen vragen, stelt NVM-voorzitter Onno Hoes. Een wijdverbreid misverstand, meent Frank ten Have. De grondprijs is geen oorzaak, maar resultante van de vastgoedprijzen.

Volgens Koen de Lange, directeur van het Nederlands instituut voor Erfpacht, zijn woningeigenaren op grond met erfpacht duurder uit en geeft erfpacht gemeenten nauwelijks mogelijkheden de woningmarkt te sturen.

Welke kosten brengen gemeenten in rekening bij ontwikkelaars voor de aanleg van voorzieningen van algemeen nut? Lisanne van der Velde onderzocht de praktijk in vijftig gemeenten en komt tot de conclusie dat er geen duidelijke lijn in te ontdekken is.

Als een aanvrager van een omgevingsvergunning weigert een anterieure kostenverhaalsovereenkomst te sluiten, dan mag je als gemeente niet zomaar de vergunning weigeren. Advocaat Manfred Fokkema analyseert de kwestie-Beemster.

Biedt de Omgevingswet straks voldoende flexibiliteit om kostenverhaal toe te passen? Juridisch adviseur Evert Jan van Baardewijk analyseert dit aan de hand van het bestemmingsplan Retailpark Belvédère van de gemeente Maastricht.

TU Delft-onderzoekers Wouter Jan Verheul en Erwin Heurkens kijken naar welke afwegingen mogelijk zijn vanuit meervoudige waardencreatie. Want hoe zorg je dat álle opbrengsten worden meegenomen in de investeringsafwegingen?

Duurzame gebiedsontwikkeling gebeurt nog steeds te weinig. Als de ontwikkelingen in dit lage tempo plaats blijven vinden, dan worden de duurzame ambities niet behaald. Gemeenten hebben hun actieve rol verruild voor een meer facilitaire rol en zo wor…

Tijdens de Archis Speaks-bijeenkomst ‘The Art and Science of Real Estate’ in Pakhuis de Zwijger debatteerde Friso de Zeeuw met Jesse Keenan en James Saunders (beiden CURE New York) en Marc Koehler (Superlofts) over de rol van de ontwikkelaar en arch…

Grootschalige bouw van woontorens in binnensteden heeft alleen kans van slagen als architecten en ontwikkelaars laten zien dat de mogelijkheden van ‘hoogstedelijke woonmilieus’ opwegen tegen de bestaande bezwaren tegen hoogbouw. En mits die gebouwco…

De grote woningbouwopgave maakt woningbouwprojecten nu aantrekkelijk voor grote beleggers uit binnen- en buitenland. De gebiedsontwikkeling waar die projecten onderdeel van zijn, moet dan wel commercieel haalbaar zijn. Maar door er teveel niet-koste…

ONDERZOEK Doordat potentiële bouwkavels in de crisisjaren door grondspeculanten in kleinere stukken zijn doorverkocht aan particuliere beleggers, zijn de prijzen te hoog opgedreven om gebiedsontwikkeling voor ontwikkelaars interessant te maken.

OPINIE – Institutionele beleggers verbinden zich voor lange tijd aan een gebied en zijn dus een natuurlijke partner van gemeenten en andere stakeholders. Betrek hen dan ook eerder bij plannen en wacht niet tot de ontwikkelaar zijn werk heeft gedaan.

De Tweede Kamer stemde op 11 december 2014 unaniem in met de novelle voor de nieuwe Woningwet. Afgelopen maart is deze aanvaard in de Eerste Kamer. De novelle beoogt de verbetering van het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen m…

ANALYSE Het aantal nieuwe middenhuurwoningen loopt sterk terug, terwijl deze volgens Ollongren een ‘sleutelrol’ spelen bij de doorstroming op de woningmarkt. Dat concludeert NRC in een analyse van de rol die corporaties en marktpartijen spelen.

De vraag of lagere grondprijzen de woningbouw helpen versnellen wordt steeds vaker gesteld. Maar, zeggen experts opnieuw, die verantwoordelijkheid ligt niet bij de gemeenten. De Rijksoverheid heeft de (voornamelijk financiële) troeven in handen.

Voor de gewenste 900.000 woningen tot 2030 is een Rijkssubsidie van tussen de 10 en 17 miljard noodzakelijk. Zo niet, dan dreigen 345.000 huizen nooit gebouwd te worden. Die waarschuwing gaf minister Ollongren deze maand aan de Tweede Kamer.

Uit onderzoek van De Correspondent blijkt dat de verdeling van de jaarlijkse infrastructuur-miljarden in de praktijk niet goed werkt. “Ik ken helemaal niemand die gelukkig is met hoe het nu gaat.”

Het kabinet heeft de nieuwe woonplannen voor 2021 gepresenteerd. Een van de onderdelen is een fonds van 450 miljoen euro waarmee wordt geïnvesteerd in de leefbaarheid en duurzaamheid van kwetsbare wijken.

BZK-directeur Wouter Schilperoort vertelt wat de criteria voor gemeenten zijn om gebruik te maken van het miljard om de woningbouw vlot te trekken. “We focussen op projecten waar onze bijdrage het verschil maakt.”

Alleen met een investeringsfonds van 2 miljard euro zijn we er niet. Co Verdaas en Tom Daamen leggen in vier stappen uit hoe we met een combinatie van geld, visie, regels en samenwerking de woningbouwpuzzel kunnen leggen.

Als het aan het kabinet ligt, gaat de nationale overheid weer een actieve rol spelen bij de ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkelingen in Nederland. Zo spreekt de brief aan de Tweede Kamer over een Rijksvastgoedbedrijf voor actief grondbeheer.

Het Rijk is nog steeds van plan de regie in de ruimtelijke ordening stevig in handen te nemen. Een nationale grondbank moet het Rijk meer macht geven in de strijd om de ruimte, aldus onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht van het ministerie van BZK.

Voor veel wooncoöperaties zijn de financiering en de locatie nog steeds de struikelblokken. De gemeente Amsterdam begint daarom met een leenfonds om de ontwikkeling van wooncoöperaties verder aan te jagen.

Jan Snijders, initiatiefnemer van het project Hart van Austerlitz, vertelt over het ontwikkelen van een wooncomplex voor senioren met welzijns- en zorgvoorzieningen. Die droom omzetten naar financiering blijkt niet zo eenvoudig.

WaalwijkWonen in Waalwijk en Hof van Augusta in Bergen op Zoom zijn coöperatieve woonprojecten die met een slimme financieringsconstructie zijn ontwikkeld. De bewoners huren eerst van een belegger, daarna van hun eigen coöperatie.

Klimaatadaptatie is de komende jaren een van de belangrijkste thema’s in steden en stedelijke gebieden. Alleen, zegt een groep van ruim 30 wetenschappers, is het vaak volstrekt onduidelijk hoe dit proces gefinancierd moet worden.

Waar bouwen we de zo gewenste één miljoen woningen? Bouwen in de wei lijkt goedkoper maar daar staat een verlies aan natuurwaarde tegenover. VU-hoogleraar Hans Koster bekeek de situatie in Engeland en adviseert: bouw in de stad.

Tom Daamen en Simon van Zoest (Leerstoel Gebiedsontwikkeling) onderzochten hoe in het buitenland de aanleg van openbaar vervoer wordt bekostigd. In hun publicatie destilleren zij 6 inzichten en 3 aanbevelingen.

NIEUWS Het vervoerbedrijf Transport for London financieert met de ontwikkeling van woningen een deel van de aanleg van OV-infrastructuur. Tegen Stadszaken vertelt TfL-development director Graeme Craig wat Nederlandse steden hiervan kunnen leren.

Een vervuild industrieterrein, een verlaten haven: de financiering van een moeilijk transformatieproject is lastig. Onderzoeker Yawei Chen keek hoe dat bij vier projecten in Shanghai tóch gelukt is – en legt uit wat Nederland daarvan kan leren.